规划海鲜25期 | “三规合一”的误区与难点

编者按 

如何理顺我国当前的空间规划体系以推动空间治理现代化，如何重新认识城乡规划的地位和作用以促进新型城镇化建设，是近年来规划改革的主要线索和热门话题。我们的主要观点是：国土规划与城乡规划分层运作，以完善新型城镇化下的空间资源治理体系。接下来的几期规划海鲜将连载关于这一话题的见解，从对“三规合一”的检讨开始，提出以国土规划为工具统领各类空间规划的设想，最后从实施效用角度呼吁城乡规划回归其城乡建设管理使命。今天是第一篇《“三规合一”的误区与难点》。

国民经济与社会发展规划、城乡规划和土地利用总体规划这“三驾马车”合并在一起并非易事，在机制、体制、法制均未准备好之前，“三规合一”的可操作性明显很弱，只能限于技术性层面。从目前“三规合一”的已有实践来看，也大致如此：趋于表面化的规划内容表达上的衔接和程序上的并联，还未能触及空间管理体系的根本矛盾和问题。

全文1500字，阅读需要3分钟

谈及规划协调问题，不得不点出对地方规划意义最大的“三驾马车”——国民经济与社会发展规划、城乡规划和土地利用总体规划。这三个规划对于城镇化和城乡空间发展关系最为密切，且都由地方政府组织编制，理应相互协调、互不干扰而各有侧重，但实际操作中以部门为主的方式，导致规划在编制内容和实施管理中缺乏有效衔接，难以形成实施中的合力。为此，学界和业界提出“三规合一”的设想。

此后，多地开始了“三规合一”或类似概念的试点尝试和探索研究，“三规合一”进入了正式的起步阶段。2013年习近平总书记在中央城镇化工作会议上指出：“在县市通过探索经济社会发展、城乡、土地利用规划的‘三规合一’或‘多规合一’，形成一个县市一本规划、一张蓝图，持之以恒加以落实”，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》第十七章明确提出“加强城市规划与经济社会发展、主体功能区建设、国土资源利用、生态环境保护、基础设施建设等规划的相互衔接，推动有条件地区的经济社会发展总体规划、城市规划、土地利用规划等‘多规合一’”，正式明确了国家对于规划体系整合的改革要求。2014年8月，发改委、国土部、环保部、住建部联合下发了《关于开展市县“多规合一”试点工作的通知》，正式开始推进“多规合一”。

然而，如何理解“三规合一”，在哪个规划基础上进行融合，各部门的意图尚不一致。例如，住建部提出的“以城乡规划为基础、经济社会发展规划为目标、土地利用规划提出的用地为边界，实现全县（市）一张图”；发改委则始终强调国民经济和社会发展规划、主体功能区规划等发改主导的规划应在“三规合一”或“多规合一”中占据首要地位；包括环保部也提出应首先编制城市环境总体规划，作为一项基础性、先导性、前置性与制约性的规划参与到“多规合一”之中。同时，实际操作中也存在着怪象。有的省份三规合一工作由发改系统主导，有的由规划建设部门主导，有的则由国土部门主导。看似试点试错，实则也反映这项工作推进中的无奈。

从法律依据上说，国民经济与社会发展规划由宪法规定（宪法明确了政府要编制和执行“国民经济和社会发展计划”），其地位理应最高；而城乡规划和土地利用总体规划则由法律确定（前者为城乡规划法，后者为土地管理法），效力次之。而像主体功能区规划目前连法律依据都没有。在依法治国大语境下，法律的依据不仅确定了这些规划的从属关系，反过来也在告诉我们，这些规划无法真正“合体”。

无法合一，那么重点就在于技术层面的内容衔接和协调了。然而就连这一点也似乎很难做到。几个规划的编制时限和审批程序不一样，同步编制同步完成几乎不可能，更为重要的是，由于规划垂直事权的划分，地方政府虽有地方规划的“事实”决策权，但没有土地使用决策权，这使得停留在地方政府层面的几个规划内部协调更像是“小孩子过家家——自己玩”了。

简言之，“三规合一”的提法和做法存在着一些难以回避的问题：

（1）体制——明确各级政府事权范围，化解部门间权益冲突，应该是“三规合一”得以实现的前提，而非实施的结果；

（2）法制——“三规”法律地位不同，贸然“合一”缺乏法律基础，涉及大规模法律修订；

（3）机制——“三规”形式上的一元化，会打破原有已成熟的规划实施机制，未必能立即意味着行政效能的提高。

在机制、体制、法制均未准备好之前，“三规合一”的可操作性明显很弱，只能限于技术性层面。从目前“三规合一”的已有实践来看，也大致如此：趋于表面化的规划内容表达上的衔接和程序上的并联，还未能触及空间管理体系的根本矛盾和问题。即便已有统筹的规划决策机构（如顺德的发展规划和统计局、云浮的规划编制委员会）出现，但受制于各类规划背后强大的体系力量，其效果仍有待进一步观察。

近代东北城市规划的空间形态元素

行动探索 | 中新天津生态城近期行动规划（2016~2020）

THE RECENT ACTION PLANNING OF SINO-SINGAPORE TIANJIN ECO-CITY 

中新天津生态城近期行动规划（2016~2020）

项目类型：总体规划
项目地址：天津滨海新区
项目规模：150.58 平方公里
开始时间：2015年6月——2016年6月
设计团队：蒋峻涛、刘泽洲、刘晋文、杨丽娜、任福艺、闫广博、宋兆娥、刘隽、常书欢、雷静、赵春升

全文2000字，阅读需要4分钟

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项目背景

中新天津生态城经过5年多的发展，从一片滩涂建成初具氛围的宜居新城，2014年天津滨海新区启动行政调整，通过三区合并将滨海旅游区、中心渔港经济区并入中新天津生态城管理范围，面积由原来的30平方公里扩展到150平方公里。

从新城发展历程角度，生态城呈现依赖固定资产投资拉动、人口导入滞后空间建设、产业造血功能严重不足等特征；与此同时也面临着内外形势的不确定性。迫切需要对于生态城发展做一个全面系统盘点，结合新形势重新梳理近远期发展思路，指导下一步开发建设。

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规划思路与主要内容

以“行动规划”理念搭建愿景与操作之间的桥梁。

（一）目标谋划——精心定位、细化目标

结合中新生态城“三跨越，两翻番”的考核目标，按照新城建设规律，对GDP目标进行分解，细分落实到住宅建设、基础设施、民生项目以及产业项目四大板块，通过搭建模型对分解指标分解进行修正。

住宅类建设目标：市场总量稳定的前提下，销售量反推住宅固投额度；
基础设施类建设目标：现状整体建设超前，维持建设品质的基本投资额；
民生类建设目标：保障优质生活配套服务需要每年维持的稳定投入；
产业类建设目标：有一定造血门槛的产业投资额。

（二）路径策划——立足现实，汇聚动力

从“人、业、城”的角度全面评价生态城，目前处于“居住功能独大、配套功能较弱、产业功能缺乏”的固定资产投资拉动十分明显的新城初级阶段。规划从把握“人、业、城”平衡度的角度出发，谋划发展路径。

1.紧抓五大优势，把握三大机遇

五大优势：中新合作、国家首个绿色发展示范、京津冀核心区唯一成规模滨海生活岸线、景观环境优美、土地资源充足。

三大机遇：绿色发展引领的国家转型、对外开放新格局、京津冀区域格局重构。

2.汇聚多元动力，实现紧凑发展

无缝对接区域核心，改善交通条件。
挖掘自身独有特色，实现多元发展。
引导功能、人口与服务的重点集聚。

3.紧抓国际交流与创新示范两条主线

构建以中新合作为基础的国际交流合作平台；
打造以绿色生态为特色的高端创新平台示范。

4.突出三大特色，实现三大匹配

突出三大特色：滨海特色、生态特色、人居特色。
三大匹配：空间供需匹配、公共与市场匹配、投入与产出匹配。

（三）空间规划——强化4个导入2个支撑

1.TOD—交通导入策略：内通外联，优化轨道站点周边综合开发，充分发挥轨道带动效应，有序推进城市道路建设。

2.SOD—服务导入策略：建设学园城市——打造儿童友好城市；完善居住公服配套类型，由单一向多样带动转变；引导大型商业项目景点化、娱乐化打造。

3.EOD—环境导入策略：通过强化体功能、优化生态本底、完善绿道建设以及策划系列城市活动，建设京津冀地区最美滨海生活岸线，实现生态城环境品质的整体提升。

4.IOD—产业导入策略：梳理识别“十”字形创业服务走廊，打造“两心、一片、多园区”的产业空间结构。

5.市政配套策略：抓源头、保供给，有序推进水、热、电等设施建设。

6.土地开发策略：结合土地价值分析，实现社会经济发展与空间开发相匹配，从容控制供地节奏，确保土地效益持续释放。

（四）近期建设计划——形成操作项目手册

形成八大重点开以及年度项目手册。

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创新特色

（一）将行动规划的实践应用到一个相对独立完整的管委会行政单元

行动规划的实践其实是需要相对苛刻的客观条件，中新生态城作为管委会其行政边界相对清晰，行政操作、效果以及反馈流程较短，是行动规划实践的理想对象，本次规划做了一次完整的行动规划尝试与探索，并且协助甲方建立了系统的新政评估与反馈机制。

（二）将行动规划的理念应用到一个由规模扩张向产城融合过度的新城

城市规划本质上是一项协调工作，是协调社会经济、空间条件、市场需求以及行政考核等众多要素平衡发展的平台；由于多数地区一手数据缺乏系统统计，而常规规划编制很难完整的对众多因素的内在联系做出系统评估与分析。而中新生态城由于处于规模扩张向产城融合过度阶段，发展情况相对单一，且数据平台较为完善。本次规划尝试探索行政考核要求、发展目标、固定资产投资、GDP以及用地效益等众多要素的内在联系及规律，实现产业门槛、市场需求、空间供给以及社会效益等要素耦合分析。

（三）以行动规划的理念搭建行政考核要求到具体实施项目的路径

将五年计划分解为年度计划，通过固定资产投资以及土地供应与产出效率校核社会经济发展目标；将年度计划分解落实到各类开发项目，明确用地布局；将项目按照发展需求和潜力分配到每年，并将项目按照投资类型、管理部门进行分解。并且以此为研究基础将愿景与目标分解为具体行动，形成年度项目管理手册。确保项目可统筹、可实施、可负责。

（四）创新的行动规划成果表达形式

首先，将规划成果编制形成项目手册，并且下发到各个职能部门便于操作，提升沟通效率；其次，协助甲方形成一张图的Gis平台。

行动探索 | 浙江省玉环县环岛景观风貌保护与利用规划设计

COASTAL LANDSCAPE PROTECTION AND UTILIZATION PLANNING DESIGN OF YUHAN ISLAND, ZHEJIANG PROVINCE

浙江省玉环县环岛景观风貌保护与利用规划设计

项目类型：景观风貌保护专项规划
项目规模：2279.4平方公里
项目时间：2015年5月-12月
设计团队：刘泉、钱征寒、潘仪、黄丁芳

全文2000字，阅读需要4分钟

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项目背景

浙江省玉环县是全国13个海岛县之一，境内岛屿林立、海礁棋布，在区位与自然环境等方面都具有与生俱来的先天优势，但同时也面临着岸线资源未得到合理利用的窘境。岸线的合理利用不仅关乎城市的经济发展和提升，也关乎市民的生活质量和城市的整体生态安全，关系到整个城市的形象和品质。2015年2月，政协玉环县第八届委员会第四次会议1号提案《关于加强环岛海岸生态景观带保护与建设的提案》即对这一课题给予了充分关注，这一提案即是开展本次工作的起因。

本次规划就是在明确玉环县长远发展目标和标准的基础上，综合考量滨海岸线环境条件，为玉环制定长远的滨海岸线保护、开发、利用框架与行动计划，对岸线资源进行统筹研究，以保护和开发相结合的模式，探索其可持续发展之路。

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规划思路

（一）工作思路：

摸清家底：作为海岛城市，玉环较为缺乏对岸线资源保护和利用的系统梳理，因此，本次规划需要对玉环的岸线资源的家底进行整理，做到摸清家底，为未来的发展精打细算。

统一思路：岸线资源作为稀缺资源，该如何保护和利用应该在全县层面制定战略，统一思想认识，将相关的规划要求与下一轮总规进行结合。

明确行动：对于岸线资源具体的保护和利用策略，通过项目策划和行动安排的方式进一步明确，做到以保护为基础，理性利用岸线的目标。

（二）技术重点：

塑形——构建格局：本次规划工作基础是对海岛城市基本风貌格局进行分析，借鉴总体城市设计的工作方法，明确特色目标，构建基本格局和框架。

策略——重视管理：通过对重点要素与重点问题的研究，与法定规划进行协调，并将其落实到总规和控规，并提出管理机制的建议。

策划——项目安排：针对岸线地区，坚持保护与利用兼顾的原则，以保护为基础，在利用中求保护，提出发展行动策略，进行项目安排，与片区发展相结合，制定行动计划。

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主要内容

（一）总体特色：以岸线地区的利用保护和风貌景观塑造为重点，建设生态绿色、持续发展、休闲活力、特色鲜明的海岛城市，突出山海格局完整的生态海岛、各具空间特色的魅力湾区、促进产业发展的活力港城、生活品质提升的休闲渔都等四个方面的特色。

（二）岸线分类：将岸线主体功能划分为自然生态岸线、居住生活岸线、旅游休闲岸线、工业生产岸线、港口航运岸线、农业种植岸线、设施岸线以及特殊岸线。

（三）岸线分段：将玉环环岛岸线分为九个区段：坎门区段、鲜叠区段、大麦屿港区段、城北区段、湿地公园区段、沙干区段、漩门三期区段、外海岛群区段、乐清湾岛群区段。

（四）九大策略：采取保护优先、生态修复、功能优化、形态管理、交通复合、空间提升、风貌塑造、旅游策划、文化彰显九大策略。

（五）规划指引：制定功能定位与发展方向，对各岸线区段提出分区管制政策，包括资源保护政策、生态修复与景观修复政策、建设行为管制政策、风貌引导政策等。

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创新特色

（一）宏观统筹的规划——在宏观层面明确环岛岸线地区的保护要求、功能组织及空间形象，统领环岛岸线地区的规划建设。岸线的利用并不只是指海陆交界那一条线的利用，而是涉及一个临海带状区域的利用协调问题，包含了陆域、海域这两种完全不同的环境条件和利用类型，岸线的利用涉及到更多因素的冲突与协调。因此，本次规划重点在明确环岛岸线地区的保护要求、功能组织及空间形象控制要求，充分协调多方管理带来的问题，统领环岛岸线地区的规划建设。

（二）承上启下的规划——将宏观城市建设目标转化为中观的空间规划策略，并做好对后续微观规划设计的指引。将“海上都市、美丽玉环”宏观愿景向中观层面具体的岸线地区规划载体进行落实。向上，落实总规、战略研究的各项策略指引，并与在编的十三五规划进行充分协调，对宏观层面的规划指引进行反馈；向下，形成规划引导图和行动计划，指导后续的规划设计，从而保证规划思路贯穿，保证最优的实施效果。

（三）“面”“点”结合的规划——“面”上形成整体管控，“点”上寻求近期建设突破口。从规划的层面上来看，本次规划关注的是两个层面的工作，总体上，形成针对玉环县全域岸线地区整体的“面状”管控机制，对全县所有岸线地区实行长期的有效管理；在局部，识别重点地区和重点项目，策划项目，集中财力和人力，重点突破；在点上，寻求近期建设的亮点。

（四）静态愿景与动态操作并重的规划——行动规划理念贯穿整个规划过程，解决规划“做什么”和“怎么用”的问题。将行动规划的理念作为重要工作原则，贯穿整个规划设计过程，将环岛岸线地区规划成适合不同发展阶段、不同现实条件、不同发展诉求以及不同实施主体的、具有高度实操性的规划设计方案，并进一步形成与之匹配的控制图则及行动计划，有效指导下层次各个阶段的城市规划设计和建设。

蕾奥动态 | 王富海董事长与西班牙驻华大使卡内罗先生座谈

2018年7月3日，王富海董事长在北京西班牙大使馆拜访了西班牙驻华大使卡内罗先生，双方就中西规划设计领域的合作展开了深入的交流。一同前往的还有蕾奥副总经理蒋峻涛、总工程师邓军，西班牙都市基金会主席阿方索·维加拉等。

蕾奥动态 | 设计总监叶树南在第十二届IACP年会上发表主旨演讲

2018年6月30日至7月1日，由国际中国规划学会（IACP）和西安建筑科技大学主办的第十二届国际中国规划学会年会在西安举行。本次大会的主题为“全球化VS地域化：新时期的国际经验与中国实践”。我司常务副总经理、设计总监叶树南在6月30日上午举行了开幕式及主旨演讲大会上作了题为《中国规划经验的海外实践与探索》的演讲。
 
叶总结合蕾奥近年来尼日利亚、尼加拉瓜、巴基斯坦、印尼、柬埔寨、老挝、塞拉利昂、乌克兰等一带一路国家中的规划设计实践，系统阐述了如何综合运用改革开放四十年来的规划建设的中国模式，结合海外地区特殊的国情，推动海外自贸区、临港地区和新城新区的开发建设。他提出在海外项目中简单移植复制中国经验往往会导致水土不服的情况发生，要避免这种情况，必须从项目所在地的发展模式、文化传统和生态环境三方面入手，系统的协调、尊重和平衡上述方面，方可实现规划建设的有序高效推进。叶总的演讲博得了与会专家和学者的高度评价。
 

蕾奥动态 | 蕾奥十周年系列沙龙——新城新区规划设计升级探索

蕾奥十周年系列沙龙——新城新区规划设计升级探索于6月29日下午于深圳总部举行。本期沙龙针对新城新区开发中的运作模式、空间优化、特色塑造、精明开发、评估调校和交通出行等议题，邀请我司规划三部、咨询二部及交通市政部的李明聪、吴继芳、宋成业、谢康宁、罗洁、李炜基等员工分享了新城新区规划设计过程中的经验及体验。新城新区规划设计作为过去几十年中国城市开发建设的主旋律，引起现场观众的共鸣与探讨，各位主讲与观众进行了充分的交流互动，沙龙在热烈的氛围中落下帷幕。

行动探索 | 山东省东营市森林湿地公园中心区详细规划

DETAILED PLAN OF  THE CENTRAL AREA OF WETLAND PARK IN DONGYING CITY , SHANDONG PROVINCE

山东省东营市森林湿地公园中心区详细规划

项目类型：修建性详细规划
项目规模：约1000公顷
开始时间：2016年3月18日至6月10日
设计团队：魏良、潘小文、邓冬松、卜晓丹、柳小路、钟雯、何志强

全文2200字，阅读需要5分钟

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项目背景

东营是河入海口的“石油之城”，一直致力于通过城市生态环境的建设，打造世界级“湿地水城”的城市名片。“湿地水城”的核心便是位于城市中心区域彰显大空间、大水面、大湿地、大森林的东营森林公园。在森林公园总体规划的指导下，“大森林”已进入实施阶段，而作为森林公园景观核心的“五湖”区域，急需进一步深化优化，形成指导实施建设的详细设计框架。

“五湖”总面积为10平方公里，具有水库、沉砂池、湖、河、渠等多样水资源，水域面积达6平方公里，是东营塑造城市“中心大湖”的唯一区域，成为引领城市转型发展的“中央生态核心”。随着水库、沉砂池等水利设施的改造，“人工五湖”将实现由基础设施向自然风景的伟大转变。

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项目挑战

现在的五湖面临着如何利用现有多样水资源营造丰富多维的水景观体系、如何破解大而平的水景尺度，如何缝合被基础设施所造成的五湖割裂、如何植入匹配需求、有的放失的功能活力、如何通过海绵功法实现河湖生态共治、如何使原有灰色基础设施活化为公共活力空间的新载体以及如何通过有序的开发与运营实现“城湖共荣”等诸多挑战。

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规划定位

从定位、塑造、经营三个维度提出了九大设计原则，作为五湖未来规划建设的总纲领。东营五湖将以“人工”向“自然”转变为战略方向，以“自然+”及“品牌+”为设计理念，以“绘湖光丘色、营五湖名城”为目标愿景，打造以大水面、大湿地、多类型、多层次的水景观为特色，以黄河文化、湿地文化、治水文化、石油文化及传统文化为内涵，集生态保育、旅游观光、滨水运动、休闲活动、文化科普等综合功能于一体的国家级大型城市湖泊公园、国家级城市湖泊型湿地公园以及国家5A级景区，与“大森林”一同共筑24平方公里享誉世界的“东营中央公园”。

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主要内容

规划将通过五项基本措施实现五湖的伟大转变：

1.理水

规划首先致力于构建河湖共生的生态安全格局，维持原有河湖分离的水系统，通过五干渠引水进入1、2号沉砂池大型净水公园，并加入人工自然海绵措施营造多样的的净化湿地，充分保障湖体水质及雨水补给。五湖将通过完整的生态海绵系统打造海绵城市的亮点示范区。在整体生态海绵措施基础上，规划通过对基地水尺度、水形态的理论研究，营造大、中、小三种尺度，并由中心向外围逐步过渡布局的水景观体系。

2.筑脉

应对五湖“大而平”的现实问题以及水利设施改造产生的工程土方，基于对森林公园整体景观格局的分析，规划创造性的提出在大水面与大森林的交汇区域，以及适宜成为城市望向湖面的背景界面区域，打造一条贯穿东西、环抱五湖，以自然起伏地形为主的微丘绿脉，并使之成为森林公园的“绿色景观主轴”，营造“城、水、丘、林、田”的整体景观大格局。规划将结合观景尺度分析以及工程的可行性提出微丘绿脉各段落的设计高度，并以工程土方五湖区域内整体平衡为基本原则，保障微丘绿脉的现实可行性。

3.筑景

在理水、筑脉两大景观措施的基础上，规划构筑“一脉一湖链、一谷一堤环、湖心双景廊、五塔多廊桥、五湖十八景”的整体景观格局，形成多样丰富的综合景观体系。5公里的微丘绿脉聚集丘水之气，一揽五湖之胜，通过高低起伏的微丘景观，成为自然五湖的核心景观界面，并提供东营户外徒步与骑行的稀缺空间。15公里九曲湖链以“九曲黄河”为设计概念，以丰富多样的断面形态成为串联五湖、游览五湖多维滨水景观的核心路径。老广浦沟是五湖之中极具特色的河流景观空间，依托自然谷地的场地特征，规划以“黄河冲刷入海”的景观肌理设计手法，塑造岛状河滩湿地汇入广利河的景观特色，两岸以四季花谷塑造五湖中别具一格的花湔溪谷特色景观。

4.活湖

规划以有的放矢、错位特色为基本原则，构筑兼具品牌追求与城市需求、以水运动、水文化、水体验、水景观为特色主题的五湖功能体系。各具特色的活力五湖，通过九曲湖链串联多个缤纷多彩的主题功能区，将成为东营举行大型城市活动的核心场所。规划结合景观特征，策划五湖四大品牌活动，分别为以水上赛艇为核心项目的“水上嘉年华”，以生态科技、治水文化交流为特色的水博会，以户外自行车运动为核心的国际单车野外竞速赛以及环湖马拉松。同时，五湖丰富的功能景观空间承载着日常休闲、主题游乐、生态观光等多样的水主题活动，并通过完善的旅游服务设施体系及智慧便民设施为市民及游客提供快捷便利的活动服务。

5.联湖

五湖整体交通系统的组织将与城市交通、森林公园整体交通实现无缝对接，并进一步明确优化森林公园的主环线。规划以森林公园总体规划为依据，确定沿庐山路设置南北两大综合集散服务中心，并分别于耿井湖北侧黄河路区域、耿井湖西侧以及揽翠湖东侧设置三处服务五湖的二级综合服务中心。依据规范适度于服务中心设置集中式停车设施，并设置综合换乘站点实现沿主环线行驶的观光游览专线巴士与沿九曲湖链行驶的电瓶车游览车两大公共交通系统无缝换乘。规划设置特色的水上交通游览路线，沿耿井湖设置船闸、揽翠湖设置游船换乘中心实现广利河水上游线与五湖内两大环湖游线河湖共游、便利换乘。同时，依托九曲湖链、微丘绿脉以及湿地幽径，规划设置三大特色连续的步行及骑行游览路径，塑造宜人、舒适、健康、休闲的整体慢行系统空间。

行动探索 | 深圳市大鹏新区龙岐湾滨海地区用地功能研究及城市设计

URBAN DESIGN AND RESEARCH ON LAND FUNCTION IN COASTAL AREA OF LONGQI BAY, DAPENG NEW DISTRICT,SHENZHEN CITY

深圳市大鹏新区龙岐湾滨海地区用地功能研究及城市设计 

项目类型：城市设计
项目地址：深圳市大鹏新区龙岐湾滨海地区
项目规模：2.92 平方公里
开始时间：2015年10月
设计团队：刘琛、黄汝钦、李斌、朱梦涵、叶坚林、黄玮、陈勇华、胡思阳、胡宇帆

全文2800字，阅读需要6分钟

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项目背景

龙岐湾滨海地区位于深圳市大鹏新区中部东侧海岸，处于大鹏半岛咽喉之地，面朝大海、三面环山，北接大鹏所城，南连桔钓沙片区，是“纯深圳、最大鹏”的山海活力内湾的核心组成部分。规划范围用地规模约2.92平方公里，现状以滨海养殖为主，是《深圳市城市总体规划（2010-2020）》确定的重点开发地区。

在粤港澳大湾区格局构建的背景下、在深圳城市东进的战略选择契机下、在大鹏新区筹建5A级景区并拓展“全域旅游”的需求下，龙岐湾滨海地区作为大鹏新区城、湾联动的半岛中枢，和粤东滨海黄金旅游发展带上西联东接的关键支点，迎来了难得的发展契机，亟待通过战略项目的共生集聚和滨海空间的创新营造，再圆深圳城市卓尔不群的蓝色梦想。

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规划思路

龙岐湾滨海地区涉及城市规划与海洋规划之间在“岸线范围”上的冲突，虽有《深圳城市基础设施建设五年行动计划（2016-2020）》提出“新增填海面积50平方公里”的政策支撑，但考虑到省级海洋保护区、广东省海洋生态红线的影响，以及市场开发不确定性等挑战，本次规划的关键在于应对填海条件和填海政策要求，做到“审慎填海”、“精明用海”，既服务发展、服务地区战略目标的实现，又兼顾实施，兼顾现实操作可行性，探索出更灵活、更多元、更可行的用海与填海方式，优化用地功能布局和空间方案设计，进而为地区功能集聚、空间营造和实施行动提出“进阶生长”的规划指引，有效引导后续法定规划修编和项目选址建设。

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主要内容

1）目标定位

契合新时期国家城市与经济发展战略，把握国际化、湾区化、休闲化和新型城镇化的发展趋势，结合与龙岐湾在深圳东部“唯一山海内湾”、“唯一功能连续性湾区”、“唯一同时珍藏自然与人文印记的湾区”三大个性特征，并综合考虑龙岐湾的用地供给之于大鹏新区机遇性项目落地的稀缺性，以及龙岐湾与南澳共筑粤东旅游陆海集散枢纽的整体构想，明确龙岐湾滨海地区“国际旅游岛创新合作区”的战略目标，以及“综合性滨海公共活力中心”的功能定位，延续城市总体规划所确定的“战略发展地区”的角色定位，并将龙岐湾滨海地区上升至大湾区合作架构内，纳入未来城市发展框架，同时也为未来必要的集约填海提供公共政策支撑。

2）功能主题
立足湾区、城市、半岛多维视角，构建与区域互动融合的功能结构与核心主题：

（1）湾区视角下，龙岐湾作为东进战略湾区合作的前沿和陆海联运的综合服务中枢，提供辐射区域，涵盖城市公共服务、旅游休闲服务、社区配套服务与交通集散功能的公共产品，构筑东部黄金海岸旅游带上的国际化滨海公共中心；

（2）城市视角下，从差异化、特色化发展的角度出发，打造滨海创意性文化旅游目的地与旅游度假消费新亮点；

（3）半岛视角下，作为大鹏半岛5A级景区的核心组成部分，提供城湾融合、游业联动的旅游度假产品，引领大鹏全域旅游的发展示范。进而综合确定龙岐湾滨海地区“滨海公共服务”、“旅游集散枢纽”、“海上嘉年华”等三大核心主题及用地功能需求。

进而综合确定龙岐湾滨海地区“滨海公共服务”、“旅游集散枢纽”、“海上嘉年华”等三大核心主题及用地功能需求。

3）设计蓝图

基于填海条件分析与湾区形态研究，并应对本次规划所面临的填海政策限制与挑战，制定不同情境间的“可生长”方案，实现近远期灵活衔接。同时，空间方案设计围绕整体目标定位，优化图则、道路交通组织、生态空间/公共系统框架、以及用地功能布局，校核地区开发容量，并对用地性质、开发强度、空间结构、交通组织、景观体系、绿化网络、海岸线利用、建筑设计等多方面开展整体城市设计研究，提出核心价值要素的导控要求；进而对重要节点和重点地区进行详细设计，并制定城市设计指引。

4）行动计划

针对龙岐湾滨海地区发展的紧迫性和受填海政策约束所带来的不确定性，为有序有效的指引后续项目开发，本项目划定“开发单元”，根据实施性要求，以近期“聚势”破局、远期“提升”完善为目标提出分时序建设引导；同时对后续填海申报与项目开发提出实施建议。

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创新特色

1）有机生长、近远衔接：化解填海限制，精明制定从用海到填海的生长型方案设计

针对城市规划与海洋规划就岸线边界划定上的差异，鉴于省级海洋保护区、广东省海洋生态红线以及填海政策的限制，考虑到龙歧、新大交界处的填/用海对于龙岐湾区岸线、功能、交通和空间脉络上的整体性和连续性的关键作用（即填/用海必要性），规划综合考虑现状堤坝、海洋规划岸线与城市规划岸线，从近、远期可生长衔接的角度出发，结合填海政策，审慎确定龙岐、新大之间50公顷范围内，“用海”与“填海”的可生长性方案，且同时保障近、远期用地与设计方案岸线的完整性、可达性和体验丰富性。

（A）近期用海方案：集装箱模块化的滨海市集与创意聚落

以现状海堤（与2008 年/2014年海岸线一致）为界，海堤以内优化用地布局和相应方案设计，海堤以外以集装箱模块化组合构成浮岛，用栈桥连接，打造滨海市集和创意聚落，实现精明用海。考虑到集装箱具备成本低廉（以港口废旧的集装箱为单元模块漂浮于海上）、安装简便（采用“现场安装+工厂制造”模式，将集装箱由低到高堆积木，用螺丝拴住即可）、空间灵活（模块化空间为单元，可灵活组合适应商业、酒店、文化设施、住宅等建筑空间）、绿色生态（节约60%的水河混凝土，减少70%装修垃圾和施工垃圾，节能50%）等建设优势，用海方案上通过对集装箱模块组合进行探索，以形成有推广意义和地标影响力的创新示范。

（B）远期填海方案：综合性城市公共服务与旅游服务职能

以满足填海政策要求为前提，申报1个填海单元，且填海规模不大于50公顷，上报广东省人民政府审批；填海用地主要用于综合性城市公共服务与旅游服务职能的进一步完善，保障滨海一线公共性的同时，形成完整连续、体验丰富的龙岐湾湾区岸线。

2）多维客群、欢乐时空：围绕差异与共生的双向需求，激活“海文化”与“海生活”

龙岐湾作为粤东黄金海岸带和深圳东部岸线的重要组成部分，其与海岸带各旅游度假板块或节点的应该在差异化和共生性双方面都得到进阶提升，综合其三大个性特征、承载机遇性项目的用地供给支撑，以及作为半岛动静转换和区域交通集散中枢的区位条件，应以区域中高收入家庭客群为核心，以年轻群体及商务客群为辅助，打造具有国际性品牌号召力、区域吸引力和产业带动力的综合型城市旅游产品，共筑尺度亲切、服务完善、动静皆宜、游业居一体的滨海风情小镇，激活海文化与海生活。

3）生态海绵、水岸绿城：构建低冲击海绵基础设施框架，回归“海自然”生态文明

针对龙岐湾内海水自净能力差、王母河及新大河受生活污水和海产养殖污染，以及季节性台风导致的风暴潮影响对地区发展的限制和挑战，规划倡导“海自然”生态文明发展观，通过改造与修复，在保证河道蓝线的前提下打造3个生态湿地公园；通过识别山体径流预留 4条汇水路径，促进区域水系微循环；通过渗、滞、蓄、净、排等多种生态技术，打造去工程化的多级台地净水系统；并补充10条生态草沟、2个生态雨水花园等半人工设施，积极构建低冲击的海绵城市框架，实现自然做工与工程处理的有机结合，维系“七娘山下白鹭飞”的地区生境，支撑地区持续繁荣发展。

蕾奥动态 | 我司城市更新总师赵明利出讲易图诚泰更新大讲堂

2018年6月16日下午，我司城市更新总师赵明利受深圳市易图诚泰数据服务有限公司邀请，作为易图诚泰更新学院专题讲座系列之二的主讲人为城市更新界人士做了主题为《新时期城市更新项目的思路转变与推进策略》的讲座。

作为主讲人的赵总，凭借着自己在城市更新方面积累的丰富经验和阅历，围绕“新时期城市更新项目的思路转变与推进策略”主题，分两个部分内容进行详尽介绍，第一部分：事权下放后城市更新思路转变主要内容；第二部分：拆除重建与土地整备融合策略。讲座过程格外精彩，专业性强且趣味丛生，受到了大家的一致好评。

讲座的详细内容请点击”查看原文”。
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/-WVo1yWcEDTQB1Ns5tnq2g