蕾奥 · 城市运营

Lay-out City Operation 
蕾奥·城市运营

聚焦蕾奥规划城市运营业务，团队以“智慧运营、价值升维”为宗旨，竭力于为客户提供最佳的城市运营综合解决方案。

随着城市发展进入下半场，城市的运营能力决定着城市发展的“软实力”。蕾奥提供着以政策风向、市场导向的系统化解决方案，整合多元化的运营合作资源，构建了“咨询+统筹+实施”为项目业务特色的三架马车，能够根据客户需求提供运营咨询和运营实操服务，聚焦产品生态的营造力和社群生态的引流力，构建持续有机的运营服务生态。

同时，蕾奥搭建了“品牌赋能+伙伴共创”的资源整合平台，包含构建面向政府、企业、学界的三合一创新运营生态圈，设立城市运营创新专刊、高峰论坛、实战训练中心等品牌营销与孵化平台，实现蕾奥城市运营服务与社会各界资源的共创、共享与共振。

重点聚焦城市有机更新下的片区综合智慧运营，及新城新区梯级开发、存量资产盘活、社区/街区治理与智慧服务、新消费场景营造等领域，开展“开发策划+规划设计+运营咨询+智慧化运营”的全链条运营服务，打造运营产品IP与品牌。

蕾奥 · 建筑设计

 
Lay-out Achitecture Design 
蕾奥·建筑设计

设计是精神的构筑，建筑设计是建筑建造前的“意志”。为营造更多的城市优质生活空间，蕾奥规划在“行动规划+运营咨询”发展理念的基础上，秉承多专业协同的一体化设计方法，为客户提供着集建筑、公共环境等综合性城市空间整合解决方案。

建筑为使用者而造，好的设计作品是满足使用者需求的。蕾奥坚持并践行着”从设计图纸方案走向问题解决方案”的思维，为使用者塑造一个良好的城市空间。近年来，针对不同的项目类型，蕾奥在建筑设计业务上，开展了多项具有国际视野的创新实践。

在实践中，蕾奥一直探索着未来工作方式的转变。为营造一个更为美好的人文社会和城市环境，重视对文化教育建筑设计的研究，主张在实用性的基础上对其进行创意性设计。除此之外，也积极参与到城市微更新改造项目中，将城市运营的思维融入建筑设计方案之中，激发片区发展“再生性”。

蕾奥也拥抱科技带来的改变，结合设计概念，革新建筑设计演示路径，运用VR仿真、数字化BIM平台等新技术，确保设计概念到建造实施的高度延续性。

重庆分公司

武汉分公司

石家庄分公司

图说城市更新行动模式

蕾奥规划王富海董事长新书《城市更新行动：新时代的城市建设模式》预售进行中。第一期蕾小奥为大家分享了“图说城市更新行动理解”，传递如何正确的解读“城市更新行动”一词，这一期，蕾小奥带来的是“图说城市更新行动模式”，让我们进一步的认识城市更新行动吧!

图说城市更新行动模式 

精彩共读 第二期

中国城市正面临两个重要时代的切换  Urban Regeneration Action

一个是“变道”似的大切换，是从“乡土中国”到“城市中国”的千古未有之变局，城市的发展模式开始决定着国家的经济社会发展模式。

一个是“换挡”似的小切换，是城镇化速度趋缓，城市建设从“快速建设”进入“盘整优化”的过渡期，城市更新是城市发展跃迁到新成长轨道的重要驱动。

图片来源：叶耀先.城市更新的目标、步骤和走向[J].城乡建设,2016(6):8-12.

城市更新行动要破除“路径依赖”  Urban Regeneration Action

以往城市发展积累的很多风险和问题，可以从经济、社会、文化、环境、安全等多方面加以总结，但这都是“术”层面的问题，通过思想重视，加大投入，几乎都可以有效缓解。真正引发担忧的则是“道”层面的问题，也就是已形成路径依赖的城市建设发展模式怎么破？

中国快速城镇化过程中的空间生产和资本循环（资料来源：武廷海,张城国,张能,等.中国快速城镇化的资本逻辑及其走向[J].城市与区域规划研究,2012,5(2). 略有修改）

实现城市财务的可持续运营

Urban Regeneration Action

在连片拆旧建新式的城市更新中，资本性投入阶段的财务平衡往往决定了改造项目能否立项，但建成后运营阶段的财务平衡却从根本上决定着这片地区能否实现可持续的发展。在“时代切换”下，城市更新也正从建设时代转向运营时代。

“劲松模式”正是在这个转变方向上的鲜活实践。愿景集团以3000万元自有资金投入位于北京市朝阳区的劲松社区改造试点，在几乎没有新增容积率的情况下，准备凭借社区闲置和低效用房的经营收入，用大概10年时间收回投资。（资源来源：愿景明德官网

存量空间的可持续利用

Urban Regeneration Action

要对各类资源要素进行盘整、激活、调度及优化利用，实现资源综合价值最大化，从而建立城市应对各种挑战的可持续生长机制。

城市治理的可持续发展

Urban Regeneration Action

站在城市更新行动的角度，治理的关键是重建政府、企业和居民之间的良性经济联系，活跃、健全、升级城市的产业发展和社会发展，提升企业和人在城市中的获得感和归属感，实现城市的全面发展。

在理想的城市发展模式中，政府、企业和城市居民是城市发展的主体力量，它们之间以经济联系为纽带，形成了一个完整的循环，形成了良好的城市造血机制和自我向善机制，互相促进，支撑产、城、人的共同进步。（资料来源：广东省委政策研究室、广东省住房和城乡建设厅2009年编写的《广东省推进城镇化扩大内需研究报告》）

但并非所有城市都能在新赛道坚持下来  Urban Regeneration Action

实事求是地说，相当多城市在前述的财务、资源和治理等方面已经面临重重问题。城市更新行动很可能成为中国城市在本轮“时代切换”下的分流点。

进入存量时代后，需要综合考虑地方城市运营收入和资金吸纳的效率，势必会对上一时代“唯GDP”的考量标准造成冲击。（资料来源：各市统计年报和政府工作报告，均为2021年数据）

城市更新行动关系存量时代的城市竞争  Urban Regeneration Action

城市更新行动不能简单视为存量时代版的基建拉动GDP，而应有针对性地激发城市核心要素的活力，多维驱动城市经济社会发展步入正向循环。

实际上，至少有三个方面的要素应当引起重视，作为城市更新行动的真正着力点。

城市存量竞争的三要素：

存量竞争下的三要素：劳动力

Urban Regeneration Action

实施城市更新行动应瞄准的一项目标就是，在不增加城市住房成本的前提下，补偿快速城镇化阶段的公共服务欠账，降低劳动力进入城市并实现劳动力再生产的综合成本。

近年来国内城市吸引人才的政策措施层出不穷，从儿童友好、老年友好再到青年友好，实质上都指向着就业人群，尤其是知识型中青年人群。

存量竞争下的三要素：消费升级

Urban Regeneration Action

在某种意义上，城市是一组公共产品集合。更好的公共产品和服务有助于降低居民在城市的生活成本，提高城市生产生活的效益，并激活更强的消费意愿和消费能力。

要提供高质量、可承受的城市公共产品和服务，既有赖于供给模式的创新——这自然包括通过城市建设方式的转型，提供规模更多、成本较低的公共服务设施用地和公共空间，也需要循序渐进地推动城市公共产品和服务在数量、种类、品质上的丰富和提升。总的来说，可以概括为“必须补齐基础性需求，持续满足成长性需求，量力解决超越性需求”。

存量竞争下的三要素：创新

Urban Regeneration Action

除了对关键要素发展的支撑保障作用，为了更长远的可持续发展，城市更新行动还需以系统思维不断打磨、酿造城市的整体发展环境。尤其是，需要承担起以更好的空间服务、更低的空间成本和更高的空间效率来吸引创新主体的任务。

城市作为承载各类生产要素的容器，技术、人才、资本、文化、政治等要素在城市中高密度的集聚、碰撞，是擦出创新火花的必要条件。（资料来源：中规院王凯院长在2020年第八届清华同衡学术周上的主旨报告《中国城镇化60%后的趋势展望》）

密度，还是密度！

Urban Regeneration Action

回到空间。

城市更新行动，首在完善城市空间结构。

城市空间结构，首在集聚和密度。

必须强调，我国四十年来的高速城镇化过程中，城市建成区面积的疯狂扩张会让城市失去了集聚效应的优势，成为许多城市显露出衰败迹象和趋势的深层原因。这自然也成为了城市更新行动当前要解决的最普遍和棘手的问题。此时采取精明收缩、重塑核心、造血再生的规划策略，是让城市能够“起死回生”的关键举措。

美国扬斯敦在2010规划中提出精明收缩策略，主动承认了扬斯敦是个更小的城市，通过成立土地银行集中处置空置、废弃空间，集中力量优先解决建立绿色空间网络、培育有竞争力的工业地区、打造多样化的邻里等紧迫问题，同时制定各类商业发展计划推动中心区复兴。站在密度的视角，也有助于我们更好的理解，城市更新行动为何要将完善城市空间结构排在八大目标任务的第一位。（资料来源：黄鹤.精明收缩:应对城市衰退的规划策略及其在美国的实践[J].城市与区域规划研究,2017,9(02):164-175.）

先求不可胜在己

Urban Regeneration Action

相较于过去的规划手段，城市更新行动最大的优势和价值，都在于能够按照“近实远虚”的原则，从容不迫地推动城市问题的改善。

即使是城市结构这样重大的、长期性的问题，亦能够通过不断的城市更新行动逐渐消解发展的不确定性，从而得到有效的解决，实现“从容的城市结构，理性的规划建设，无限的未来可能”。

因此，以模式而论，城市更新行动是中国城市在“时代切换”下的“先求不可胜在己”。

图说城市更新行动理解

蕾奥规划王富海董事长的新书《城市更新行动：新时代的城市建设模式》即将出炉啦！下面由蕾小奥为大家分享书中精彩内容，第一期“图说城市更新行动理解”，让我们先睹为快吧!

图说城市更新行动理解 

精彩共读 第一期

城市更新行动已成一个专用名词，是针对城市整体的综合性、系统性的战略行动  Urban Regeneration Action

不能窄化为狭义的更新

Urban Regeneration Action

2020年11月，住建部时任部长王蒙徽撰文《实施城市更新行动》详解了实施城市更新行动的8大目标任务，突破了以往工作中对城市更新的概念理解。此后，大多数城市开始将“城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整”作为城市更新的核心内涵。

也不能矮化为单薄的行动

 Urban Regeneration Action

城市是我国经济社会发展的主引擎，也是扩大内需的主战场。城市更新行动也将对推动我国转变经济发展方式具有十分重要的作用，并能有效衔接国家区域协调发展战略和乡村振兴战略，形成完整的国家空间发展战略体系（杨保军，2021）。

得从新时代城市建设模式的角度来认识  Urban Regeneration Action

中国城市的现代化发展，既要应对资源环境的紧约束，无法采用过去粗放扩张的A模式，也要实现人民对美好生活的向往，无法采用高成本负增长的B模式，只有走生态文明建设下的C模式。

具体到实施城市更新行动中，要从空间、社会、经济等不同层面去认识城市建设模式在新时代下的转变。

空间：从增量扩张到存量提升

 Urban Regeneration Action

随着快速扩张阶段走向尾声，我们发现，在城市漫长的建设发展过程中，新建往往是阶段性的，更新反而才是常态。“新常态”带来了诸多变化——

•以中小规模更新甚至微更新为主；

•尊重产权现状，以多样化、综合化的土地制度替代“一刀切”的招拍挂；

•以人为核心，以生活需求为主要动力；

•公众参与、多元决策、长期互动

•……

社会：从绝对城市化到相对城市化  Urban Regeneration Action

相较于常住地从农村转到城市的绝对城市化，相对城市化是一个不断提高城市文明程度和运行水平的过程，其最终目的是实现城市人的发展。2020年，全国常住人口城镇化率达63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。此时提出的城市更新行动必然要面向解决“半城镇化”问题和未来更高层次、更加精细的市民发展需求。

改革开放以来，我国的城镇化率从不足20%快速提高到60%以上，在拥有近14亿人口的发展中国家以年均2000万左右人口实现着城镇化，堪称世界城镇化发展史上的一个奇迹。1996年城镇化率首次超过30%后，进入快速发展阶段，年均增长1.2-1.4个百分点。2011年我国城镇化率突破50%，城镇化速度也达到了历史最高点，是进入“城市时代”的一大标志。自2015年以来，城镇化率年增量渐次降低，大致符合城镇化发展的一般规律。数据来自《中国统计年鉴-2021》。

亚伯拉罕·马斯洛将人的需求分为生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我超越5个层次，将其投射到城市当中，可以发现，只有不断地丰富城市功能品类，提升城市服务品质，才能让人在城市发展中拥有更多更强的“获得感”。

经济：从土地依赖到综合运营

 Urban Regeneration Action

我们特别强调城市更新行动是“推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径”，其本质就是打破土地金融模式下畸形的发展路径，寻求城市各领域更为均衡协调的发展以及形成更加可持续的政府财政模式，通过系统性的“开源”建立充裕的现金性收益，以覆盖城市未来在维护、盘活、增效、升级等方面的支出。

注：图片引自公众号@国民经略。其中数据来源于中指研究院、各地统计年鉴。土地财政依赖度=卖地收入/一般公共预算收入，取2017-2021年平均数据。

城市更新行动下的城市建设不能只专注于空间“容器”的打造，需要系统性地思考如何在城市运营中创造更多的现金流，摆脱土地收益的路径依赖，塑造有竞争力的产业和人才发展环境。

城市更新行动应是城市建设的“万象更新”  Urban Regeneration Action

中国城市的新建大潮如海啸，不到40年就进入漫长的更新期。从“大干快上”到“绣花功夫”是巨大的转型，首先更新的应该是理念，然后才是方法、体系、机制……

  城市更新行动 

——引领渐进式发展的方法论

——城市成型后修炼的工具箱

——新阶段精明增长的锦囊袋

——新时代的城市建设新模式

院士领衔，大咖云集！蕾奥规划承办的龙华超级商圈人民路商业街区城市设计国际竞赛评审会顺利举行

商圈，不仅承载经济的繁荣
更代表一座城市的格调和圈层
它带动着这里的经济带
执掌着它的名片
在龙华
一座世界级的都市商圈正在孕育
是TA——
龙华超级商圈

龙华超级商圈位于深圳都市核心区、中部发展轴，南部紧邻深圳北站国际商务片区，东北部为龙华富士康和坂雪岗科技城，横跨龙华、民治、大浪三个街道。作为龙华六大重点片区之一，承载“建设世界级核心商圈与大湾区消费首选地”使命。

龙华超级商圈人民路商业街区

城市设计国际竞赛评审会召开

3月28日，由蕾奥规划承办的龙华超级商圈人民路商业街区城市设计国际竞赛评审会在龙华壹城中心环智中心召开。受新冠肺炎疫情影响，入围设计团队通过线上方式与院士专家“云端”齐聚，为超级商圈未来擘画蓝图。6家入围单位依次对设计成果进行了汇报，经过专业评审，最终选出优胜单位（联合体）。

龙华区委副书记、区长雷卫华，区领导李友华、商澎涛参加评审会。竞赛由龙华区城市更新和土地整备局主办。

本次国际竞赛汇集了国内外城市规划设计领域的“最强大脑”，通过甄选出最优方案，统筹推进龙华超级商圈高起点精准规划、高标准精美建设、高水平精致管理，推动城区内涵提升式发展，建成更有首位度、显示度、美誉度的都市核心区。

当天的方案评审会主要针对设计机构提交的设计方案是否符合龙华超级商圈市级核心商圈的发展定位、是否提出了国际化、高质量、有亮点的城市综合提升策略，以及是否提出了兼具创意性、前瞻性和可实施性的城市与建筑设计导则等方面进行审定。

大咖专家团

院士领衔，国内规划、建筑、产业、交通等领域的7位业界大咖组成评审团。

评审会现场

专家详细听取了欧博、艾奕康、深规院、MLA+（亩加）、Zaha（扎哈）、深城交等6家设计联合体的方案汇报，就片区功能定位、空间结构规划、方案可实施性等方面进行了深度分析与慎重思考，认为各单位提供的设计方案思路清晰，各具创意，在空间脉络、快慢行交通网络、绿色社区等方面精彩纷呈、可圈可点。在认真审阅并充分讨论后，专家们投票选出了优胜方案。

下一步，主办方将根据各设计方案的评审意见，在广泛征询相关部门建议并经区有关会议审定后最终确定胜出单位。

为保证竞赛阶段方案的创意亮点与先进理念得以延续，还将委托第一名单位进行城市设计方案的整合深化，着重在落地和可操作性等方面形成整合方案，全力以赴将超级商圈的美好蓝图落到实处，推动龙华超级商圈跨越发展，建设更具国际品质、未来体验的“数字龙华、都市核心”。

蕾奥 · 智慧城市与未来社区实验室

Smart City & Future Community Lab 
智慧城市与未来社区实验室

未来已来，创行以达

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司（简称蕾奥规划）智慧城市与未来社区实验室，于2021年正式成立，是一个以“通过智慧技术与物质空间融合，更好服务未来人居生活、生产创新”为宗旨和目标，专注于智慧城市与未来社区领域的创新与研发而开展各类空间实验的团队。

实验室提出智慧城市与未来社区的空间是一个承载着创新的容器，如同盒子一般将创想生活场景集纳其中。团队依托空间载体，融合前沿技术，为推动城市创新和生活生产方式变化开展各类空间项目实验。

除自有专业技术人员外，团队还广泛与外部机构联合，在基于蕾奥“行动规划+运营咨询”的核心技术体系上，秉持“三元融合”理念（信息维度、空间维度、社会维度，三大维度），拓展并应用于智慧城市的建设发展，为面向未来的城市建设主体提供促进智慧技术与空间载体相融合的创新解决方案。

实验室团队人员从2018年涉域至今，不断与政府、技术研发机构、制造商、开发商等多方合作，积累了丰富的研发经验及创新应用产品。

智慧城市空间产品包括空间产品的研发与设计及集成与应用两个阶段，前者提供智慧技术与空间载体结合形成的模块化空间产品设计成果，后者将空间产品在空间领域进行集成，推向应用，促进相关智慧城市工作的开展。当前，实验室基于智慧技术与空间要素，对多样化的智慧城市组件进行组合，形成智慧城市模块化空间产品，并形成面向未来的具体生活场景应用。成果包括“空间单元模式研究”“空间模块产品研发”“融合场景设计”三类研发体系。

蕾奥动态 | 佛山分公司经理杨钦为东平河水轴线建设建言献策

东平河水轴线怎么建才更美？
他们实地调研后给出了这些建议

“东平河水轴线建设要规划先行……作为城市客厅一定要彰显文化特色……还要特别注意听取群众意见……”3月17日，禅城区人大组织人大代表视察调研东平河水轴线（禅城段）建设现场。在实地走访以及后续的座谈交流中，大家纷纷建言献策，为禅城乃至佛山的“城市客厅”建设贡献智慧。

代表们正在听取禅城城综局工作人员介绍。/佛山日报记者王韬量摄

当天下午，代表们首先来到了佛山青年公园，作为整个东平河水轴线的滨江亮点之一，该公园占地约330亩，一期已于去年建成开放，其内的运动球场、庆典草坪、艺术码头等景观吸引了不少市民前来锻炼游玩。

“青年人有青年人的特点，我们的青年公园要在自然风光外，融入动漫或者是其他的现代元素。” 禅城区人大常委会委员谢海青建议，作为一座青年公园，一定要从年轻人的角度思考，可以借鉴外地成功的经验，设置一些体验感强的游玩设施，激发公园的活力。

已完工的东平河水轴线的十大滨江亮点之一——佛山青年公园（一期）。/通讯员供图

“除该公园外，目前东平河水轴线禅城段已建成的还有澜石公园、洲尾围湿地公园一期等。”禅城区城市管理综合执法局项目建设室主任黎建勋介绍，整个东平河水轴线（禅城段）自西向东分为了古灶陶韵、鱼鹭洲尾、星耀石湾、澜石记忆、城市秀台、活力新港以及奇槎湾畔共7个板块，其中1个属于南庄镇辖区，其余6个属于石湾镇街道。

“自2020年开工建设以来，禅城段已完工子项目9个，其余子项目正在紧张施工建设中，整体预计将在2023年内完工。” 黎建勋说。听完他的介绍，代表们对目前的东平河水轴线（禅城段）的建设成果给予了肯定，并表示接下来的项目建设时间紧、任务重，相关部门要顶住压力，继续努力。

随后，代表们还前往了位于南庄镇“鱼鹭洲尾”板块的洲尾围湿地公园。调研的过程中，大家发现，由于过去对岸港口较多，因此东平河的河岸在南庄镇一侧为植被丰茂的滩涂，而石湾镇街道一侧却多为坚硬的混凝土河岸，主观感受欠佳。黎建勋表示，后续将考虑对混凝土河岸进行改造，增加植被覆盖，将“硬”河岸“软化”。

对此，禅城区人大常委会委员杨钦建议，在后续对混凝土河岸的改造过程中，“硬”的东西也可以部分保留。“混凝土河岸是我们城市发展中留下的历史印记，我们应该把它部分保留下来，这就是我们的特色。”杨钦表示，现在的景观打造主要是要做出“味道”，如果所有河岸都以花草景观为亮点，反而会失去特色。

“我们作为人大代表，要主动参与到项目中去，反映群众声音，为项目建设建言献策。” 禅城区人大常委会副主任梁炳军表示，作为东平河水轴线（禅城段）建设主战场，石湾镇街道要积极与人大代表沟通交流，发挥代表智慧共同解决问题。

“感谢大家为我们提出的宝贵意见。”石湾镇街道人大工委主任吉江鸿表示，石湾将进一步加强与区城综局的密切沟通，同时认真按照市、区的统一部署，积极配合有关部门，高标准建好东平河水轴线。

链接：声音

区人大常委会副主任梁炳军 ：东平河水轴线的建设一定要做到规划先行，尤其要以人为中心，注重凝聚人气，对一个景点来说，人气旺不旺是我们做得好不好的重要评判依据。怎样聚集人气，这应该是工程规划以及建设过程中的核心问题。

区人大常委会委员林立  ：怎样融入文化、满足群众需求，是我们东平河水轴线规划建设中要思考的问题。不仅在水轴线的规划中要征求居民的意见，具体的施工过程中也要及时将居民意见反映给有关部门。只有发挥好群众智慧，满足了群众需求，才能把我们的东平河水轴线真正做成群众喜闻乐见的好项目。

区人大常委会委员杨钦  ：东平河水轴线的建设不能只着眼于项目本身，拥有禅城段6个板块的石湾镇街道可以利用这个大平台，在外围做一些拓展延伸的建设，形成街道内部与水轴线的联动。其他城市在这方面已有成功案例，石湾可以多借鉴学习，以更高的眼光看待水轴线，用好这一个大机遇。

区人大常委会四级调研员侯庆涛  ：东平河水轴线中的各个设施和景观的设计建设中，要注意凸显文化特点，只有用景观背后的文化逻辑串联起来的景点，才能让游客在赏景之外获得精神的满足。此外，景点附近的停车场停车位等配套设施一定要跟上，不能让后续的管理成了问题。