蕾奥规划王富海董事长新书《城市更新行动：新时代的城市建设模式》预售进行中。第一期蕾小奥为大家分享了“图说城市更新行动理解”，传递如何正确的解读“城市更新行动”一词，这一期，蕾小奥带来的是“图说城市更新行动模式”，让我们进一步的认识城市更新行动吧!
图说城市更新行动模式
精彩共读 第二期
中国城市正面临两个重要时代的切换 Urban Regeneration Action
一个是“变道”似的大切换，是从“乡土中国”到“城市中国”的千古未有之变局，城市的发展模式开始决定着国家的经济社会发展模式。
一个是“换挡”似的小切换，是城镇化速度趋缓，城市建设从“快速建设”进入“盘整优化”的过渡期，城市更新是城市发展跃迁到新成长轨道的重要驱动。
图片来源：叶耀先.城市更新的目标、步骤和走向[J].城乡建设,2016(6):8-12.
城市更新行动要破除“路径依赖” Urban Regeneration Action
以往城市发展积累的很多风险和问题，可以从经济、社会、文化、环境、安全等多方面加以总结，但这都是“术”层面的问题，通过思想重视，加大投入，几乎都可以有效缓解。真正引发担忧的则是“道”层面的问题，也就是已形成路径依赖的城市建设发展模式怎么破？
中国快速城镇化过程中的空间生产和资本循环（资料来源：武廷海,张城国,张能,等.中国快速城镇化的资本逻辑及其走向[J].城市与区域规划研究,2012,5(2). 略有修改）
实现城市财务的可持续运营
Urban Regeneration Action
在连片拆旧建新式的城市更新中，资本性投入阶段的财务平衡往往决定了改造项目能否立项，但建成后运营阶段的财务平衡却从根本上决定着这片地区能否实现可持续的发展。在“时代切换”下，城市更新也正从建设时代转向运营时代。
“劲松模式”正是在这个转变方向上的鲜活实践。愿景集团以3000万元自有资金投入位于北京市朝阳区的劲松社区改造试点，在几乎没有新增容积率的情况下，准备凭借社区闲置和低效用房的经营收入，用大概10年时间收回投资。（资源来源：愿景明德官网
存量空间的可持续利用
Urban Regeneration Action
要对各类资源要素进行盘整、激活、调度及优化利用，实现资源综合价值最大化，从而建立城市应对各种挑战的可持续生长机制。
城市治理的可持续发展
Urban Regeneration Action
站在城市更新行动的角度，治理的关键是重建政府、企业和居民之间的良性经济联系，活跃、健全、升级城市的产业发展和社会发展，提升企业和人在城市中的获得感和归属感，实现城市的全面发展。
在理想的城市发展模式中，政府、企业和城市居民是城市发展的主体力量，它们之间以经济联系为纽带，形成了一个完整的循环，形成了良好的城市造血机制和自我向善机制，互相促进，支撑产、城、人的共同进步。（资料来源：广东省委政策研究室、广东省住房和城乡建设厅2009年编写的《广东省推进城镇化扩大内需研究报告》）
但并非所有城市都能在新赛道坚持下来 Urban Regeneration Action
实事求是地说，相当多城市在前述的财务、资源和治理等方面已经面临重重问题。城市更新行动很可能成为中国城市在本轮“时代切换”下的分流点。
进入存量时代后，需要综合考虑地方城市运营收入和资金吸纳的效率，势必会对上一时代“唯GDP”的考量标准造成冲击。（资料来源：各市统计年报和政府工作报告，均为2021年数据）
城市更新行动关系存量时代的城市竞争 Urban Regeneration Action
城市更新行动不能简单视为存量时代版的基建拉动GDP，而应有针对性地激发城市核心要素的活力，多维驱动城市经济社会发展步入正向循环。
实际上，至少有三个方面的要素应当引起重视，作为城市更新行动的真正着力点。
城市存量竞争的三要素：
存量竞争下的三要素：劳动力
Urban Regeneration Action
实施城市更新行动应瞄准的一项目标就是，在不增加城市住房成本的前提下，补偿快速城镇化阶段的公共服务欠账，降低劳动力进入城市并实现劳动力再生产的综合成本。
近年来国内城市吸引人才的政策措施层出不穷，从儿童友好、老年友好再到青年友好，实质上都指向着就业人群，尤其是知识型中青年人群。
存量竞争下的三要素：消费升级
Urban Regeneration Action
在某种意义上，城市是一组公共产品集合。更好的公共产品和服务有助于降低居民在城市的生活成本，提高城市生产生活的效益，并激活更强的消费意愿和消费能力。
要提供高质量、可承受的城市公共产品和服务，既有赖于供给模式的创新——这自然包括通过城市建设方式的转型，提供规模更多、成本较低的公共服务设施用地和公共空间，也需要循序渐进地推动城市公共产品和服务在数量、种类、品质上的丰富和提升。总的来说，可以概括为“必须补齐基础性需求，持续满足成长性需求，量力解决超越性需求”。
存量竞争下的三要素：创新
Urban Regeneration Action
除了对关键要素发展的支撑保障作用，为了更长远的可持续发展，城市更新行动还需以系统思维不断打磨、酿造城市的整体发展环境。尤其是，需要承担起以更好的空间服务、更低的空间成本和更高的空间效率来吸引创新主体的任务。
城市作为承载各类生产要素的容器，技术、人才、资本、文化、政治等要素在城市中高密度的集聚、碰撞，是擦出创新火花的必要条件。（资料来源：中规院王凯院长在2020年第八届清华同衡学术周上的主旨报告《中国城镇化60%后的趋势展望》）
密度，还是密度！
Urban Regeneration Action
回到空间。
城市更新行动，首在完善城市空间结构。
城市空间结构，首在集聚和密度。
必须强调，我国四十年来的高速城镇化过程中，城市建成区面积的疯狂扩张会让城市失去了集聚效应的优势，成为许多城市显露出衰败迹象和趋势的深层原因。这自然也成为了城市更新行动当前要解决的最普遍和棘手的问题。此时采取精明收缩、重塑核心、造血再生的规划策略，是让城市能够“起死回生”的关键举措。
美国扬斯敦在2010规划中提出精明收缩策略，主动承认了扬斯敦是个更小的城市，通过成立土地银行集中处置空置、废弃空间，集中力量优先解决建立绿色空间网络、培育有竞争力的工业地区、打造多样化的邻里等紧迫问题，同时制定各类商业发展计划推动中心区复兴。站在密度的视角，也有助于我们更好的理解，城市更新行动为何要将完善城市空间结构排在八大目标任务的第一位。（资料来源：黄鹤.精明收缩:应对城市衰退的规划策略及其在美国的实践[J].城市与区域规划研究,2017,9(02):164-175.）
先求不可胜在己
Urban Regeneration Action
相较于过去的规划手段，城市更新行动最大的优势和价值，都在于能够按照“近实远虚”的原则，从容不迫地推动城市问题的改善。
即使是城市结构这样重大的、长期性的问题，亦能够通过不断的城市更新行动逐渐消解发展的不确定性，从而得到有效的解决，实现“从容的城市结构，理性的规划建设，无限的未来可能”。
因此，以模式而论，城市更新行动是中国城市在“时代切换”下的“先求不可胜在己”。