蕾奥动态 | 我司规划二部在“温州空港新区管理委员会东部交通枢纽片区综合规划暨城市设计”招标中摘得桂冠！

2018年7月，在温州空港新区管理委员会主办的《温州空港新区管理委员会东部交通枢纽片区综合规划暨城市设计项目》结果公告中，我司规划二部提交的投标成果在竞赛中脱颖而出，荣获第一名，成为中标单位。

该项目是由高铁温州东站、温州龙湾国际机场为主构成的温州东部交通枢纽片区，是温州市城市格局由滨江迈向滨海、谋求东部崛起战略的一项重大基础设施，更是温州接驳长三角经济圈的桥梁。作为引领温州大都市区发展的区域性功能中心，该交通枢纽是温州东部复合中心的重要组成部分，也是打破温州东部地区扁平化的发展格局、迈向东海时代的有力支撑。

在TOD规划方面，我司持续关注并积极参与到各地轨道交通站点及周边地区的开发建设工作中，积累了丰富的经验。经过多年参与的五十余个TOD规划项目积累，逐步形成了TOD规划项目特色，本次项目的中标也进一步巩固了我司TOD规划项目品牌。

技术前沿 | 深圳市2010-2018年典型社区人口结构变化特征研究

编者按 ：蕾奥一直以来都关注着大数据技术的应用，并与百度慧眼展开合作，不断尝试使用大数据平台推动生产和研发工作的进行。现发布我们的最新研究成果，基于百度慧眼人口数据对深圳市近8年来典型社区人口结构变化特征进行观察和分析，希望能从看似简单的数据信息中，挖掘出一些背后有价值、有趣的规律。该研究由公司技术管理与研发中心的大数据研究团队负责，研究成果已在“百度地图慧眼”公众号上发布。本次转发已获授权。

全文5300字，阅读需要10分钟

一、研究目的 

随着大数据技术的发展，人口数据采集相比传统方式有了颠覆性发展，使得对城市人群活动全貌和细节的快速观测成为可能。百度慧眼人口数据基于百度地图开放平台每天800亿次的定位数据，经过脱敏去隐私处理，整合定位和POI等多源数据，提取定位天数分布、定位时间分布、用地类型、Wifi信息等上百个特征，通过人工智能算法挖掘得出高准确和覆盖率的常驻人口数据。

大数据在与其他来源数据的比照和融合中，可以得到许多有趣的发现。此次深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司与百度慧眼合作，将百度慧眼人口数据与传统的人口普查数据相结合，对深圳市近8年来的社区人口变化特征进行一次“管中窥豹”式的观察，试图形成一套专题型数据应用分析逻辑。

深圳市最新一轮人口普查开展于2010年。这一年，对于深圳也是一个重要的发展节点：一是人口规模开始出现了大幅增长，居住类社区在人口增长的大背景下发生了什么样的变化？二是深圳经济特区扩容，由原来的“二线关”扩展到深圳全市，8年来特区内外一体化对社区人口产生了什么影响？三是产业转型升级加速，部分产业从原特区内迁出，连带的就业者迁徙对特区内外的社区人口结构带来什么影响？带着这些问题，项目组遴选了若干典型社区，一探近年来深圳在高速发展中社区人口的变化特征。

二、 数据准备 

研究选择2010年的深圳市第六次全国人口普查（以下简称“六普”）数据与百度慧眼2018年5月的数据进行对比。在全市700余个社区，选择了9个边界稳定又各具代表性[1]的社区作为观察对象。

图表1  典型社区总体情况介绍

图表2 典型社区总体分布情况

“六普”数据和百度慧眼人口数据关于常住人口的统计口径不同。前者的判断标准是在该地居住6个月以上，后者的判断标准是2个月内晚上和周末都出现在该地的人。因此，在本研究中选择“六普”常住人口与百度慧眼人口数据中的居住人口进行对比。一般认为，在人口总量上，“六普”数据倾向偏低而大数据倾向偏高，且考虑前述的口径差异，本研究不对人口数量做直接比较，而将重点放在对人口结构变化的考察上。

三、典型社区基本情况 

从深圳全市整体情况来看，男性人口占比比女性多20%，全市人口学历主要集中在“高中及以下”，而“本科及以上”学历的仅占9.33%。年龄结构上深圳人口呈现出年轻化的情况，人口主要集中在了“24岁以下”和25~34岁年龄段。

在后续典型社区的分析中，项目组判定人口密度增幅达50%以上或人口结构占比变化幅度在10个百分点以上的为“有显著变化”，小于该变化幅度的则可视为稳定。分析工作将重点针对各社区的显著变化。

图表3 典型社区基础数据汇总

【01 中新街社区】

图表4 中新街社区2008年2月与2017年12月卫星图

中新街社区建于1981年，位于南山区沙河街道，建筑形态主要为多层建筑和中高层建筑，中新街的选择标准是原特区内平均水准的社区。在对比研究的8年时间内社区形态基本稳定，住宅建筑基本未发生改变。社区总人口密度在8年间增长25.21%，常住人口总量基本稳定。社区中男性占比相比女性占比有小幅增加；社区常住人口学历结构上主要为“高中及以下”学历，大专学历与“本科及以上”学历人口占比相当；年龄结构则为35~44岁年龄段占比最高，其次是25~34岁年龄段，整体来说是以中年人为主的稳定型社区。

【02 莲花二村社区】

图表5 莲花二村社区2010年4月与2017年12月卫星图

莲花二村社区建于1989年，位于福田区中心，红荔路与皇岗路交接处西北，是原特区内平均水准的住宅类社区，主要建筑形态为中高层和高层。莲花二村社区是本次研究所选典型社区中唯一人口减少的社区，8年间常住人口减少15%，这在深圳人口大规模增长和统计口径的差异下显得十分反常，因而受到了项目组的关注。社区常住人口结构基本稳定，常住人口主要分布在35~44岁和25~34岁年龄段。

【03 下沙社区】

图表6 下沙社区2010年4月与2017年12月卫星图

下沙社区位于福田区西南部，车公庙以南，是深圳市著名的城中村社区。社区城中村部分在8年间未发生较大改变，主要改变发生在社区北部，原有建筑被拆除，新建滨河时代广场。统计显示，下沙社区8年间常住人口密度增幅156.17%，其中男性人口增幅远高于女性。社区超过一半的常住人口学历为“高中及以下”，但是相比六普，其占比已经有了显著下降，同时社区中大专学历人口占比增长明显。年龄结构方面，25~34岁年龄段人口占比最高，其次是24岁以下年龄段，社区人口结构更加年轻化，34岁以下人口占到全社区常住人口的3/4以上。

【04 湖贝社区】

图表7 湖贝社区2010年4月与2017年12月卫星图

湖贝社区毗邻罗湖区东门商圈，是东门街道唯一的农城化社区。其建筑形态在8年间未发生较大改变，仍以城中村为主。社区人口密度稳定，男性比例虽有所提升，但社区过半常住人口仍为女性。相比六普时95.52%常住人口学历为“高中及以下”，现在的湖贝社区大专学历占比增幅显著。社区中34岁以下人口占比在两次统计中都超过75%，整体年龄结构偏年轻化。

【05 梅林一村社区】

图表8 梅林一村社区2010年4月与2017年12月卫星图

梅林一村社区位于福田区梅林街道。社区北部为梅林水库，南部也就是社区居住主体是大型住宅区，是原特区内拥有优良学位的中高端社区。社区建筑以中高层和高层建筑为主，社区建筑形态和常住人口密度都基本保持稳定，性别比例、学历结构都未发生较大变化。人口年龄结构发生了明显改变，24岁以下人口减少，而25~54岁年龄段人口均有不同程度的小幅增长，社区常住人口年龄结构向35~44岁年龄段集中，类似正态分布。

【06 长城社区】

图表9 长城社区2010年4月与2017年12月卫星图

长城社区地处福田区园岭街道，红荔路与华强北路交叉口东北，属于原特区内拥有良好学位的中高端社区，社区内住宅以高层建筑为主。长城社区的建筑形态基本稳定，常住人口密度增幅21.85%，性别、学历结构在近8年间均未发生较大改变。年龄结构方面，24岁以下常住人口减少的同时25~54岁常住人口均出现一定程度的增加，尤其是35~44岁年龄段人口占比增幅明显，达到12.61%，目前该年龄段人口已占到社区常住人口的41.18%。

【07 福永社区】

图表10 福永社区2010年3月与2018年1月卫星图

福永社区位于宝安区福永街道，紧邻深圳宝安国际机场，是位于原特区外的由城中村构成的社区。在本次研究的时间段里社区内建筑形态有一定程度的改变，但总体上仍维持以城中村为主体的样貌。福永社区在8年间人口密度增长78.96%，常住人口的学历分布发生了巨大的变化，“高中及以下”学历和大专学历人口占比变化幅度均达到20%以上。年龄段分布来看，25~34岁年龄段人口占比增长显著。

【08 愉园社区】

 图表11 愉园社区2010年11月与2017年12月卫星图

愉园社区位于龙岗区中心城，龙城公园以北，龙潭公园以西，是原特区外的中高端社区，社区住宅主要由中高层和高层建筑构成。社区常住人口密度8年间增长70.46%，性别比例变化不大。学历结构上，“高中及以下”学历段人口占比显著降低。年龄结构方面，24岁以下年龄段人口占比降低，25~44岁年龄段人口占比均有所上涨，成为社区常住人口占比最大的群体。

【09 银湖社区】

图表12 银湖社区2010年4月与2017年12月卫星图

银湖社区位于罗湖区清水河街道西北部，北环大道以北，在原特区内属于建成较早、形态稳定的高端社区，建筑形态主要分为别墅区的低层和南部住宅区的多层、超高层建筑。社区常住人口密度8年间增幅39.95%，性别比例失衡，男性占比已达62.80%。社区大专学历人口占比显著增长，增幅达到10.68%。年龄结构方面，25~54岁各年龄段人口占比均出现了不同幅度的增长，但是从总体来看社区年龄结构仍算较为稳定，各年龄段人口分布较为平均。

四、典型社区人口变化特征 
【01 人口密度】

社区人口密度显然受到建筑形态的影响，大致分为三档：

——原特区内的城中村（下沙、湖贝）是第一档，人口密度可达到15万人/平方公里以上。其中，下沙社区由于交通区位优势明显，也是过去8年间人口增长最快的社区。

——原特区内的高端别墅型社区（银湖）是第三档，人口虽然在增加，但人口密度低于1.5万人/平方公里。

——其他社区是第二档，人口密度接近5万人/平方公里的“天花板”。其中，原特区外社区（福永、愉园）的人口增幅要明显高于原特区内的社区，说明了2010年深圳经济特区“扩容”和产业腾笼换鸟对人口空间分布的影响；而在原特区内，学位配套较好的社区（长城、梅林一村）人口密度又要明显高于其他社区。

图表13 典型社区人口密度及其变化情况

【02 性别比例】

典型社区性别比总体上在强化男多女少的趋势，与全市变化一致。比较有趣的是，中高端社区（梅林一村、长城、愉园、莲花二村）不论性别比还是其变化量都显著低于全市平均水平，说明这类社区的家庭更加完整（非单身），或与这些社区的置业成本往往非个人所能承受有关。

图表14 典型社区性别比及其变化情况

【03 年龄结构】

年龄结构变化主要表现为25-34岁年龄段人口比例大幅增加，35-44岁年龄段人口比例稍有增加，其他年龄段人口占比均有不同幅度的下降，这是由于深圳本身的年龄金字塔结构和大量工作年龄人口流入共同导致的。从典型社区的比较中还可发现，房价也在影响社区人口的年龄结构变化：24-35岁多为初次置业人群，故原特区外社区（如愉园）该年龄段人口比重增长比原特区内社区要快；35-44岁年龄段需要考虑学位且有相当的经济基础，故原特区内学位较好的社区（长城、莲花二村）该年龄段人口比重增长又明显高于其他社区。

图表15 典型社区年龄结构及其变化情况

【04 学历结构】

学历结构整体呈现优化的态势，表现为“高中及以下”学历人口占比的大幅下降、大专学历人口占比的大幅上升与“本科及以上”学历人口占比的小幅增长。且原特区外社区和城中村社区的常住人口学历优化的幅度更大。另外值得注意的是，拥有优良学位的中高端社区（长城、梅林一村）大专学历人口比重几乎无变化，“本科及以上”学历人口比重反而下降，“高中及以下”学历人口比重是唯二增加的。这显然是受该类型社区中小学生数量增加的影响，也反映了社会阶层在某种程度上的固化。

(高中及以下)

（大专）

（本科及以上）

图表16 典型社区学历结构及其变化情况

五、结语 

本次研究基于百度慧眼人口数据的【位置评估】功能，可以快速对城市社区人口特征进行多角度的“画像”，从而为社区人口变化的纵向和横向分析奠定数据基础。从本研究分析可以发现，只要能将大数据与空间结合并尽可能提高数据精度，即便是最简单、最基础的数据，也蕴含着丰富的空间特征信息。未来我们可进一步优化研究思路与方法，联系如社区房屋容积率、房屋租售价格、职住分布等相关数据扩展研究范围，从更多维度对特定区域进行更深入的研究。
注释：

[1]代表性主要考虑区位（原深圳经济特区内、外）、社区类型（一般住区、中高端住区、城中村）、配套（是否有优质学位等）、建筑形态（高层、中高层、多层、低层）等因素。

[2]在学历结构上，“六普”将6岁以上人口作为统计对象，而百度慧眼平台是将6岁以下儿童算作“未上过学”，包含在“高中及以下”学历人口中。本研究按照慧眼平台的算法重新计算2010年的人口学历结构，以统一口径。

[3]在年龄结构上，“六普”的年龄段划分为“19岁以下”和“20-24岁”，百度慧眼平台的标准为“18岁以下”和“19-24岁”。本研究统一设置“24岁以下”年龄段进行对比。 

行动探索 | 重庆铁路口岸及物流园区战略发展规划及城市设计

STRATEGIC DEVELOPMENT PLAN AND URBAN DESIGN OF CHONGQING RAILWAY PORT & LOGISTICS PARK

重庆铁路口岸及物流园区战略发展规划及城市设计

项目类型：总体规划
项目地址：重庆西部新城
项目规模：35平方公里
开始时间：2015年8月——2015年11月
设计团队：梁有赜、叶树南、陈亮、李明聪、张璐瑶、宋成业、谢康宁、王佳林、杨一彦、牛亮、黄仲伟、贺志军、邵艺超

全文2200字，阅读需要4.5分钟

重庆铁路口岸及物流园区（以下简称“重庆西部物流园区”）作为重庆三大物流基地之一，在国家大力推进“一带一路”、“长江经济带”建设和重庆深入实施服务贸易“5+1”战略背景下，承担着“一带一路”战略节点、渝新欧国际贸易大通道起点、西南地区保税物流分拨中心和内陆地区铁路枢纽口岸的发展使命；同时，也面临着发展能级不足、人气商气难以集聚、机制制约难以形成合力等发展瓶颈。

二、规划思路 

首先，以发展目标为导向，重点分析在国家发展战略、互联网经济浪潮、自贸区建设背景下，重庆及西部物流园区应承担的发展使命，判断西部物流园区的战略定位。其次，结合战略定位，提出园区发展理念与发展策略，并进行空间落实，确立园区总体布局结构。最后，结合布局制定总体城市设计框架，包括城市空间形态、功能组织、开放空间、综合交通、绿地景观等方面内容；并对重点城市设计片区、五云公园、五云广场等节点进行详细设计。

三、主要内容 

战略发展规划：对“两带一路”国家战略、互联网思维浪潮、自贸区建设、重庆城市发展需求等战略条件进行分析；解读相关规划要求，借助GIS等软件解读现状的交通区位、建设情况、资源禀赋、发展动力等发展条件；明确“中国链接亚欧的重要门户、内陆开放的国际贸易枢纽、西南区域口岸经济的发展高地、重庆国际化的特色产业新城”的战略定位；以国际化视野、互联网思维提出“网络化链接、产城人融合、有机生长、智慧运营”四大发展理念；并从口岸建设、产业经济、空间生长、运营实施等方面提出发展策略；提出实施计划。

城市设计：结合国家新型城镇化等热点要求，提出“活力中枢、门户新城”的空间目标定位，提出构建低碳生态网络、组织复合活力功能、打造门户空间形态、塑造特色风貌形象、构建完善支撑体系的设计策略，体现时代风貌、地域特色与战略定位。

在战略发展规划的基础上，解读现状空间要素，判断自然人文价值，明确总体城市设计框架，具体从城市空间意向、空间结构指引、总体功能布局、公共设施、生态系统、开放空间、综合交通、城市空间形态、地区景观系统、公共人文活动等方面提出设计指引；并对重点区域进行城市设计。

景观设计：对五云公园、五云广场进行景观设计，包括功能布局、景观风貌、活动策划、植被配置、竖向设计等。

四、创新特色 

根据对西部物流园区未来集装箱总量的预测，结合对既有集装箱中心站设计能力和现状建设情况的评估，发现难以满足需求，提出在北部咽喉新建北部铁路联运区，形成南北两个铁路物流基地，从“单核”走向“双核”的双动力驱动。

对口岸布局方式、口岸业态设计、物流产品包装、信息平台建设提出创新性内容；优化进出口流程，提出多式联运、信息平台等高效组织方式；提出口岸功能国际化、仓储外延产业化、物流服务定制化等多元拓展方式。
（2）以互联网思维构建口岸经济生态链，贯穿发展各层面

结合以互联网思维整合发展要素促进产业发展等当前热点，解析互联网思维内涵，分析“互联网+物流”的发展前景和趋势，即如何利用互联网思维方法，立足自贸区及口岸经济发展政策，依托供应链整合产业、物流、贸易等要素，不断拓展口岸经济内涵，提出适合园区发展的新型商贸物流服务业态，构建“政策为源、物流为根、贸易为本、服务为核”完善的充满活力的口岸经济生态链。

将互联网思维运用在园区发展理念、产业规划、开发运营的全程过程中。宏观发展方面，运用互联网思维整合园区发展思路，拓宽研究领域；中观层面，分析“互联网经济+物流”对西部物流园区的发展影响，特别是在新型物流业态和贸易服务业态方面；微观方面，提出运用互联网思维，整合园区发展资源，提出园区在运营方面的内容创新。
（3）突出区域联动、产城人融合发展，实现有机生长

联动两江新区，对接西部新城，空铁水口岸联动发展；塑造山水城交融、功能主题化、产城融合的空间布局结构，打造低冲击开发、优地优用、TOD开发的用地布局模式；南部做活，打造高效运作的国际内陆港；北部做高，打造智慧集约的国际贸易港；中部做精，打造现代精致的国际商务港。

对园区总体发展提出“聚气韵、提品质、塑品牌”的阶段发展目标；增进行政精细化管理，以智慧物流高效化、跨界产业融合化的方式推进智慧物流园区建设；广纳良言、众策众包，聚沙成塔、众筹融资，创新众筹共赢的参与模式；实现多元招商、多元开发、多元盈利的运营模式。

本项目出发点为铁路口岸建设，涉及铁路工程、物流工程等多项非传统规划专业领域内容，特引入铁四院专业团队，对铁路中心站规模预测、布局优化、行车组织等进行专项研究；公司景观规划、交通市政专业给予充分支持，共同组建多专业多层次的专业技术团队。
（6）方法及工具创新，依托大数据，明确需求与发展模型

运用基于Voronoi 图的物流园区腹地分析模型、基于LSSVM-DACPSO 模型、基于MLP 神经网络的区域物流需求预测方法，多方法多工具对铁路中心站货运量规模进行测算。

蕾奥动态 | 我司研究总监钱征寒博士应“新昌大讲堂”邀请作专题讲座

7月16日下午，我司董事、副总经理、研究总监钱征寒博士应“新昌大讲堂”邀请，在绍兴市新昌县政府报告厅为全县领导干部做了题为“新时代、新模式、新规划”的专题讲座。新昌县副县长及县直各部门、各乡镇街道、园区（开发区）指挥部等部门主要领导和业务骨干出席。

讲座中，钱征寒博士从新时代背景下城市发展的新矛盾、新理念出发，结合丰富的研究案例，围绕传统城市扩张模式的弊端、“运营城市”新模式的理论及方法等做了系统深入的讲解，并通过河南兰考县、温州鹿城区、南京江宁区等实际规划项目的分享，展示了“行动规划”、“一体化综合咨询”等新规划范式在城市运营中的操作和应用。讲座内容丰富精彩，既专业严谨，又不失趣味，赢得了与会人员的高度赞誉和一致好评。

蕾奥动态 | 城市更新推进公共利益项目房屋征收工作研究 ——大鹏新区房屋征收捆绑城市更新研究

2018年7月20日上午，我司城市更新总监赵明利一行人在大鹏更新局对“新区年度重点研究课题”——《通过城市更新推进公共利益项目房屋征收工作》的初步成果进行了汇报，开创性的进行了全市各区层面同类问题的可操作性研究，研究初步成果获得了局领导的高度认可。

项目负责人濮蕾（城市更新中心主创设计师）就大鹏新区房屋征收工作存在的问题与难点，对新区房屋征收涉及的道路、河流、水源保护区、土地整备以及利益统筹等现状情况进行了深入的探讨，提出了通过城市更新解决公共利益项目房屋征收工作的具体思路，并根据不同项目的特点提出不同的捆绑方案以及推进难点和解决方式。

本次研究对房屋征收捆绑城市更新的可行性进行了深入的研究，在上层次规划和制度设计上提出了创新建议，并通过实际项目进行验证，为其可实施性提供了支撑。

公路口岸规划设计

存量规划中的城市设计编制体系探索

存量规划中的城市设计编制体系探索

                                                                                           —以笋岗-清水河城市更新项目为例

1 研究背景与目的

随着当前国家对三大城市群地区“盘活存量、严控增量”发展思路的确立，存量土地再开发将不可避免地成为沿海地区大中城市城镇化建设的重要形式。在此背景下，逐渐进入“存量规划”时代将成为国内城市规划的一种新常态。

深圳市作为存量土地开发的先行者，开展了大量的城市更新实践。但由于传统城市设计体系与方法难以应对更新规划的形势需要，从而引发了城市功能、空间形象与公共空间等一系列问题。本研究以笋岗—清水河城市更新项目为例，通过探寻城市设计在城市更新规划中“无效化”的原因，提出针对性的城市设计编制体系优化策略，以求为深圳乃至国内其他城市的存量规划编制提供有益参考。

2 面临问题：存量规划中的城市设计无效化

2.1表现之一：市场主体过强，侵损公共利益

在以市场为主导的城市更新大潮中，市场主体在介入更新项目时往往为了获取最大经济利益而出现倒逼规划的倾向，导致开发强度与建筑限高被突破、公共空间被侵占、慢行体系被阻断，城市原有的肌理与空间格局被割裂。市场主体的开发过度强调经济效益从而导致公共利益受损。

2.2表现之二：设计体系破碎，影响整体效益

在深圳城市更新单元规划中，城市设计仅仅作为更新单元规划中的一个子专项，规划层级较低。在整个更新规划体系中缺乏上层次城市设计在整体层面对更新地块空间的统筹控制与导引。各个更新单元之间各自为战，空间形象、地标体系、开放空间等方面缺乏统筹考虑，从而加剧了城市空间的”碎片化“，不利于整体城市空间结构的优化和品质的提升，从而影响到地块更新的效益。

2.3表现之三：多重因素干扰，空间规划失效

不同于传统城市设计专注于空间设计、控制与导引，在存量规划中受到经济成本、开发权属与开发强度的制约，导致空间规划由于难以解决实际问题，从而在整个更新规划编制体系中逐渐沦为陪衬，甚至仅仅是对已确定开发强度、高度等进行空间验证与效果美化（图 1）。

3 研究内容：笋岗-清水河城市更新项目探索

3.1研究区概况

笋岗—清水河片区地处深圳市罗湖区西北部，毗邻深圳市火车站，是福田—罗湖中心区的核心组成部分。总用地面积为5.42平方公里，现状功能以专业市场、仓储、物流为主，存量再开发区特征明显（图 2）。

随着深圳城市快速发展，笋岗—清水河片区已经由城市发展初期的”边缘地区”，跃变为城市核心区域。2011年初，市委市政府将“笋岗—清水河国际消费中心”列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一。但是片区目前的经济发展情况、公共服务设施、交通市政设施等条件都与其定位严重不匹配。在此背景下，深圳市规土委与罗湖区政府于2011年5月联合开展了《笋岗-清水河片区发展规划国际咨询》，拉开了片区一系列更新改造规划编制的序幕（图3）。

但是，由于对已有项目策划与空间模式缺乏整体统筹与导引，若按深圳市传统城市更新模式，整个片区将重蹈其他更新项目的覆辙。

3.2规划思路：广义城市设计编制体系的构建

如何在保证利益分配与规划可实施性的前提下，又能实现城市整体空间形象完整、功能的统筹与协调、城市活力的营造、公共空间系统的构建与完善、基础设施的完善与提升呢？

为此，本项目以《整体城市设计导则》为核心，旨在构建从宏观层面到微观层面，从开发模式设计、规划体系设计与多重规划整合三方面构建能够提升土地价值、体现整体空间与风貌特色、保留时代记忆与历史风貌、提升活力、增强公共空间品质、完善片区基础设施的广义的城市设计规划体系，从而实现从“城市设计”到“设计城市”的提升。

3.3规划策略

3.3.1更新模式多元化

针对市场主导更新模式导致城市公共利益受到侵犯的问题，通过改变以“市场”为主导的单一的城市更新模式，构建政府、社区和市场主体共同参与、兼顾各方利益、上下互动的协商式更新模式。

规划首先通过综合考虑组织方式、政府角色、业主意愿与公众利益四方面条件，提出相应的开发模式。其次结合更新单元的规模、原业主的数量和开发实力、更新项目的市场可实现性及项目的盈利和非盈利性质等因素，明确各个开发单元的开发价值与社会贡献属性，并与之匹配相对应的最佳开发模式，从而实现公共利益与市场利益的协调（图4）。

3.3.2规划体系层次化

改变深圳市传统法定图则—更新单元规划的二元更新规划体系，构建从从国际咨询、发展单元规划大纲及法定图则，到整体城市设计导则、子单元规划，再到城市更新单元规划、技术协调服务，我们试图探索一条存量挖潜地区从宏观到微观的技术服务体系，不同层次解决不同的问题，并相互衔接、相互协调，始终引导笋岗-清水河向理想迈进。其中（图5）：

宏观层面通过发展单元大纲、发展战略及实施策略统筹规划，利用功能区作为更新单元实施连片规划，确定主导功能、开发总量上限、统筹分配更新单元开发量、明确更新单元开发模式，协调片区内更新单元的关系。

中观层面，整体城市设计导则在落实上位规划要求的基础上，作为整个体系中的一个宏观专项，试图弥补存量规划中城市设计无效化现象严重的问题，对片区的用地功能、交通系统、开放空间体系、城市空间形态与建筑等方面进行了统筹安排与控制，并编制整体城市设计导则，指导微观层面的详细规划设计。

微观层面，子单元则作为体系中的一个微观层次，改变了深圳市法定图则-城市更新单元专项规划的二元更新规划体系，改变开窗口的补丁方式推进实施改造，在更大的范围里统筹用地功能、开发规模、配套设施、公共空间、用地贡献等协调方案，实现资源的高效配置，为城市更新单元规划编制和审批提供技术参考。在落实整体城市设计导则要求的基础上对地块空间进行优化与细化，并提出具体实施建议。

3.3.3研究内容复合化

为保障空间设计的可实施性，还需要从制度、政策、经济等方面进行研究、提出相应的制度设计与经济实施方案设计（图6）。

1.多方面综合考量构建更新保障机制

城市更新的改造涉及复杂的利益主体和多种开发模式且开发的周期长，如果没有适当的保障机制，很难确保改造能按既定的方向顺利进行。为此，构建更新改造的保障机制，以确保更新规划的顺利落地和实施。具体措施可分为量方面：通过设立改造委员会和更新项目公司这两大机构对片区的改造工作进行统一的规划和管理；通过建立资金保障机制、利益相关者参与机制和改造方案统筹机制这三大机制来保障相关利益主体的权益公平、改造项目的完成及改造目标的实现（图 7）。

2.多元化同步推进协调沟通的项目组织跟进

城市更新是不同利益主体之间利益博弈的过程，我们以规划编制作为协调平台，通过工作坊、访谈、座谈会、现场技术沟通、技术协调会等多种方式，将政府、开发商、业主、设计机构、专家、公众等多元化利益主体捆绑在一起，共同制定更有利于实施的规划方案，尝试构建多方协调博弈的机制平台，并长期持续跟进片区规划实施（图 8）。

2.多角度共同博弈引导实施的可操作性探索

《整体城市设计导则》将从经济平衡、土地权属和开发次序三个维度进行综合评估，以此为依据划分地块，确定城市更新单元。结合更新单元的规模、原业主的数量和开发实力、更新项目的市场可实现性及项目的盈利和非盈利性质等因素，结合经济测算，明确各开发单元的开发价值与社会贡献属性，提出贡献率建议。《子单元》则按照《深标》的容积率计算方法，结合城市设计设想，进一步提出功能、开发规模、用地贡献等方案建议。多角度、多维度，与实施衔接，逐步深入，提出更具操作性的开发方案。

4 结语

在“增量转存量”的新常态下，深圳城市更新的经验与教训在全国意义上都显得尤为重要。本文以笋岗-清水河项目为例，对存量规划下的城市设计编制体系进行了一定的探索与研究，提出一些不成熟的看法，只求抛砖引玉，希望能够引起学界对存量规划中的城市设计相关研究的重视。

参考文献

[1] 邹兵. 增量规划、存量规划与政策规划. 城市规划，2013（2）：35-37.

[2] 林隽，吴军. 存量型规划编制思路与策略探索：广钢新城规划的实践.华中建筑，2015（2）：96-102

[3] 赵燕菁.存量规划:理论与实践.北京规划建设,2014(7)：153-156.

[4] 范丽君. 深圳城市更新单元规划实践探索与思考. 城市时代，协同规划——2013中国城市规划年会论文集,2013.

[5] 施卫良. 规划编制要实现从增量到存量与减量规划的转型.城市规划，2014（11）：21-22.

[6] 深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，荷兰KCAP建筑设计事务所.笋岗—清水河整体城市设计导则，2013.

基于触媒理论的新区发展框架构建

——东营黄河水城南展区城市设计案例

Study on the New city Development Framework based on the Catalyst theory

--A Case Study of the urban design  of the south area in Dongying

李凤会  张震宇  王萍

  LiFengHui  Zhang Zhenyu Wang Ping

【摘 要】作为以居住为主体功能的大型城市片区，由于其较大的用地规模和相对单一的主体功能，如何催化片区并打造支撑片区发展的持续动力成为其开发建设过程中面临的主要问题。本文以东营黄河水城南展区为例，以触媒理论为基础，从设施聚集、公共交通、空间特色等多方面出发构建支撑片区开发的媒体链条.为项目实施过程中政策的制定，大型项目的引入提供支撑。

【关键词】 居住片区 水城  东营 黄河水城 城市设计 触媒

图 1 总体鸟瞰图

一 城市触媒理论

“触媒” (Catalyst)，根据城乡规划百科定义，它是化学中的一个概念，即催化剂，是一种与反应物相关、通常以小剂量使用的物质。它在化学反应中的作用是改变或加快反应速度，而自身在反应过程中不被消耗。“触媒”在发生作用时对其周围环境或事物产生的影响程度被称之为“触媒效应”。

在城市发展方面,在20世纪90年代最早由美国城市设计师韦恩奥托和唐洛根在《美国都市建筑：城市设计的触媒》一书中提出了“城市触媒”这一概念。书中指出城市触媒效应是城市化学连锁反应，某些元素在限定自身形式的同时参与形成了系统的链接，激发了系统的生长模式。这些元素并非仅仅为自身而存在，更像是一种催化剂，从而激发城市形态的生长，促进更多元素的形成。其理论核心内容是“触媒”能够引起多项开发的连锁反应，并将触媒中的优秀品质渗透到后续项目的发展中。城市触媒的目的就是促使城市结构持续、渐进的发展。

城市触媒的表现形式在城市建设中具有多样性，可能是一个大型的城市发展项目，比如城市中心，建筑群；也可能是一幢建筑或者建筑的一部分，比如酒店、购物中心、交通枢纽、博物馆、剧院、开放空间等，还可以是较小的元素，比如小尺度的城市设施（雕塑、喷水池等）。城市触媒也可以是非物质的形式，它可以是国家政策制度、设计概念、城市设计指引等。一切能够促进周边地区城市建设的元素都可以看作是“城市触媒”。

二 触媒理论视角下的新区建设：

在建设理念上，新区规划建设是有由一些项目催化启动并引发一系列的持续催化过程；同时新区的建设应该是渐进和连续的，任何一个单独的建设项目都要能够促进新区整体的发展。在实际操作上，它通过不断控制城市的生长点，来激发和引导后继的开发，提供了一种循序渐进地实现城市规划目标的手段。

在城市触媒理论指导下的新区城市设计，要充分重视、挖掘各种建设活动之间的影响关系，识别并确定对新区建设发展起主要作用的建设活动。首先，就要能够根据新区所在的自然、社会、经济条件等基本状况，合理确定不同区位的发展方向、步骤以及在不同阶段的最有效的生长点。在此基础上安排确定不同的城市触媒的反应区位，根据触媒自身的性质、规模和催化能量的大小、持久力和催化腹地特点等因素将触媒点划分为不同的等级，并将其布置于不同区位。其次，明确各级生长点之间的能量传递方向及路径，并完善生长点催化的触发机制，依此划分合理有效的新区开发时序，提出控制和引导片区开发建设的策略。

三、触媒理论指导下的东营黄河水城南展区城市设计实践

图 2总平面图

1.项目背景

2009年，国家正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，同时为了配合建设黄河三角洲高效生态经济区中心城市，东营黄河水城的建设开始启动。而作为水城风貌核心区之一的东营黄河水城南展区主要承担城市的高档特色居住功能，是重中之重，核心区的建设成功将具有典型的示范意义和带动意义。在这个背景下，城市政府于2010年组织开展东营黄河水城南展区（下简称南展区）城市设计，对广利河以南、高速公路以东约20平方公里的土地开发建设进行研究。

图 3 周边建设条件图

2.南展区的区位和建设条件

从城市触媒理论来看，南展区周边的触媒体已经成熟，且带动作用较为强劲。南展区北侧为城市综合行政中心区，东北侧为大型城市公园——清风湖，南展区的西侧为揽翠湖片区，承担城市商务休闲会展功能，是城市商务服务中心。片区东南侧为城市湿地，且地下水为淡水。片区周边强大的城市功能和优美的城市环境为该片区的发展提供了强大动力；然而，片区内部面临触媒点较多但分布不均匀的状况。主要表现为地块北侧的广利河与周边的城市湿地对片区的周边土地具有较强的催化作用。地块内部已经明确的黄河物理模型、奥体中心、大剧院、图书馆科技馆少年宫等大型的城市公共设施比较集中，聚集在胜利大街和南二路交口周边四个象限内。因此整个片区东部的地块成熟度较高，西侧成熟度较低，周边地块成熟度较高，内部成熟度较低。

3.城市触媒理论影响下的南展区设计理念

（1）南展区设计理念

滨水是黄河水城南展区最大的地理区位优势，同时水也是该片区最主要的触媒。为此该片区的设计理念源于“水”这一触媒，强调以水为源，水系贯通，水城相融等理念。充分利用水的激发和与引导作用，促进该片区城市建设的蓬勃发展。

首先，以水为触媒的设计为主题，黄河水城南展区城市设计的设计主题是以水为源，以人为本。方案除突出广利河两岸的景观和空间塑造外，在南展区内核地带开辟出一条首尾与广利河水系相贯通的核心水廊，并为核心水廊南北两侧各地块预留水循环进口和出口，便于各个地块的水景的打造。核心水廊的触媒水体的形态在不同片区具有不同的特征，如水网、水道、穿城水、环岛水、湖面水等多种形态。这种水城相融的方法，增大南展区与滨水环境的接触面，特色化得水体景观增加了触媒的带动效力和范围。从而更充分利用水的触媒作用，促进设计地块内更多的土地升值。

图 4 核心水系结构图图

其次，区域内的重要点状触媒体。除“水”这一重要的带状触媒外，在核心水廊内部植入能激活城市建设活动的多个主要触媒体，并将这些触媒体与周边土地进行合理串联。主要的触媒体包括片区的综合服务设施、特色度假休闲设施、大型公共服务设施、快速公共交通站点等。点状触媒体的合理布局将强化核心水系对周围地区产生积极的影响。从而加速其影响范围内城市开发的经济发展。

再次，触媒体之间及触媒体与催化腹地的联系。项目组除了对触媒体进行了布局，同时还强化了触媒体之间的联系，通过贯通联通水系、组织步行通道或水上游线、建设公园绿带或者保证视线通廊等方法，增强触媒体之间、触媒体与催化腹地之间的带动提升效能。

（2）重点区块的设计理念。

基于南展区主导设计理念，通过分析可以看出，作为南展区核心区的核心水廊是南展区城市建设的主要触媒体聚集区，核心水廊的触媒体包括欢乐水岸情景商业服务节点、威尼斯风情体验节点、湿地科普教育服务节点、东南亚风情体验节点、江南水乡商业服务中心、文体中心核心服务中心、魅力水岸节点，我们选取文体中心核心做详细的阐述：

图 5文体综合核心黄昏鸟瞰图

该区域现状触媒体条件比较优越：在胜利大街和南二路交口聚集的大量的市公共文化设施，与城市综合行政中心密切联系的胜利大街，核心水廊的水系、场地南部两个相对较大面积的水面。

其次，文体中心核心节点的触媒催化策略

如何组织才能确保各个触媒体带动催化作用效能最大？本方案采用增大核心水廊水面形成环湖辐射发展格局的策略。首先增加水体面积，体育中心、体育学校、游乐场、商务办公区、少年宫、胜利广场等功能块围绕开阔湖面环形展开，构成城市重要的服务设施集中区。使大型公共设施与优美的环湖景观形成强大的触媒群，强大的催化动力使催化腹地也急剧增加。直接带动提升的是湖岸第一圈层，该圈层围绕其内部将聚集以酒店、公寓、写字楼为住的商务办公建筑。对第二圈层的居住用地的催化，除商务办公的催化带动的基础外，核心水廊通过绿地公园和印象山水的辐射状商业街进行带动提升。联系核心水廊与住区内部水系的联系水系将公共中心的活力延续到住区内部，并通过水系两侧的商业水解进行提升后，催化住区价值。

图 6文体综合核心鸟瞰图

4.触媒理论指导下的空间系统构建与实施策略

（1）空间结构——布局公共设施触媒体

一心、七节点、十一片区

一心：文体综合服务中心。本中心由黄河物理模型、水城之窗、体育中心、图书馆、少年宫、科学馆、大剧院等公共建筑组成

七节点：欢乐水岸情景商业服务节点、威尼斯风情体验节点、湿地科普教育服务节点、东南亚风情体验节点、江南水乡商业服务中心、 印象山水办公酒店服务中心、 魅力水岸节点

十一片区：核心水廊两侧的风情居住区

图7总体设计结构图

各个片区节点位于片区的中心，同时有核心水廊所联通。片区节点由其两侧节点及核心水廊景观环境催化，进而通过绿带、水系、步行路径催化各个片区。

（2）交通系统

快速BRT线路——布局公共交通触媒体，

根据ＴＯＤ开发模式，不难看出，城市公共交通也是重要的发展触媒。起催化有效半径可覆盖到８００米半径的范围内。规划建议在原有黄河路BRT线路的基础上，引入本地区快速公共交通线路，线路设置在考虑开发强度和功能布局的基础上，强调公共交通站点触媒与公共服务节点触媒的联动关系。在规划区共有5站，分别为欢乐水岸站、湿地体验中心站、江南水乡商业中心站、印象山水胜利广场站和体育中心站。

绿色交通接驳——构建触媒联动、畅通触媒催化路径

BRT停靠站点、内部有轨电车、游艇码头这三种类型公共交通之间的接驳主要以滨水广场为主要形式，部分站点相距稍远，以滨水步行街相联系。。

水城新区的步行路径为网状布局，该网络与公共交通接驳的滨水广场、滨水步行街相连。形成完善的低碳交通网络。

图8绿色交通接驳图

（3）景观水系——构建触媒水上催化路径

水体，若仅有简单观赏功能，而没有活动的参与性，人与水的无法进行互动，其催化作用将大打折扣。本方案除强调水体两岸的景观设计外，强调水体的休闲、交通功能，增加人与水的互动。方案设计多种可开展水上活动的大尺度水面外，增加了贯穿整个新区水上游船游览水系。并对景观水体的的等级进行了划分，并提出控制宽度；对各支流水体的取水口位置进行规划。确保触媒水上催化路径的实现。

景观水水源——广利河、五干渠

景观水系网络——­核心水廊主干水系、主要补充水系和片区内部主要引水水系以及地块内部毛细水系。

各水系宽度及设计要求：

核心水廊主干水系为生态水廊中的欢乐水岸至魅力湖滨段。其主要水体由欢乐水岸引入，并由魅力水滨节点重新流回广利河，形成广利河支流，河道宽度较窄，平均宽度约20米，可行船。

主要补充水系是为补充主干水系水量，由广利河和五干渠引入主干水系的河道，在本方案中共十三条，分别为湿地公园内部一条，东一路沿线两条、东二路沿线两条、中心轴线一条、东三路沿线两条、登州路沿线一条，南二路南北两侧各一条，联系游艇社区内部水库与内部的两条。除中部轴线补充水系以人工特征为主外，其他支渠两侧均以自然特征为主。

片区内部引水水系为各个小开发住区内部的水系提供水源，水源主要来自于补充次干水系。

地块内部毛细水系为各地块内部开发商自己挖建的水系。

图 9景观水系设计图

（4）实施策略

在南展区的开发建设时序安排上，根据城市触媒理论，首先进行核心水廊内政府投资的重大公共设施和基础设施建设。通过拆迁安置、聚集人气。具体措施为构建骨架路网、整理核心水系、建设印象山水内湖、建设核心水廊。

其次为由核心水廊及重大公共设施催化的核心公共设施及住区建设。主要开发内容为核心水廊大新商业、公寓酒店、特色社区。

再次是改进完善阶段，经过前两阶段的基础设施和公共服务设施建设，该片区的各个地块都较为成熟，在此基础上建设高端居住区和公寓酒店综合区。

四、结论

城市触媒理论是市场经济体制下引导城市开发的重要理论，其主要作用在可以充分调动城市开发的能动性，引导城市由点到面、由下及上灵活而有机的生长。如果我们在规划设计阶段就对片区的发展路径就有前瞻性的研究，将会大大增加规划方案的可实施性，对城市建设过程中进度的控制、相关政策的制定有重大的指导意义。

作者简介

李凤会，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，规划师。

张震宇，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，规划师。

王  萍，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，规划师。

项目负责人

张震宇

主要参编人员

李凤会、符彩云、刘泉、王建新、王萍

【参考文献】：

[ 1 ] [美]韦恩􀀁 奥图. 美国都市建筑—城市设计的触媒[M ] . 王邵 方泽. 台湾创兴出版社, 1992: 21- 45。

[ 2]张目. 城市触媒理论浅议—以上海新天地项目为例[ J] . 理论月刊, 2005( 3 ): 114- 115。

[ 3]李天彬. 城市触媒在城市规划建设中的作用[ J] . 油气田地面工程, 2006. 4, 25 ( 4) : 37 - 38。

[ 4]金广君, 陈旸. 论触媒效应下城市设计项目对周边环境的影响[ J] . 2006 ( 11) : 8 - 12。

[ 5]朱勍, 朱晓华. 大型城市项目规划建设对城市空间的影响—以上海世博会为例[ J] . 2006( 11) : 16- 18。

[ 6]金广君, 刘代云, 邱志勇. 论城市触媒的内涵与作用—深圳市宝安新中心区城市设计方案解析[ J] . 城市建筑,

海外开发项目控制性详细规划编制的探索

——以莱基自贸区一期为例

吴继芳

【摘要】针对我国在海外较落后地区投资开发的项目，在当地国规划管理体系、规划编制法律法规不完善，以及规划编制以指导开发建设为目的的情况下，控规编制除了参考我国的成熟经验外，还应结合项目实际情况，在内容和表达形式上有所创新。本次以尼日利亚莱基自由贸易区一期为例，对海外开发项目的控规编制内容进行探索。

【关键词】海外开发；控制性详细规划；创新

1 前言

改革开放以来，出口加工贸易一直作为我国经济增长的重要动力之一，为我国经济的高速发展作出了巨大贡献，但随着我国综合国力不断增强，庞大的外贸出口也引起了日益增多的国际贸易争端，近几年越发突出。

为了改变这种状况，从“十一五”开始，我国积极推行企业“走出去”战略，发挥我国制造业的比较优势，运用我国开发区发展经济的模式，鼓励有实力企业在有条件的国家兴办“境外经济贸易合作区”，实现产品产地多元化，促进国内生产能力和资本的对外输出，为我国企业“走出去”搭建平台。同时，也有利于减少国际贸易矛盾。

但这些海外投资项目大多位于第三世界国家，往往缺乏必要的规划指引，需要因地制宜制定相关的规划管理文件。本文以尼日利亚莱基自由贸易区一期控制性详细规划为例子，通过对海外开发项目控规编制的初步探索，希望能为类似的海外项目提供借鉴和参考。

2 项目背景

2.1项目概况

尼日利亚是我国在西非唯一的战略合作伙伴，莱基自由贸易区作为我国在尼日利亚投资建设的主要项目之一，是我国企业“走出去”战略，中尼紧密合作的具体行动。

2006年，中土北亚国际投资发展有限公司（由中国铁道建设集团、中非发展基金、中国土木工程集团、南京北亚投资集团、南京江宁开发区等五家公司联合投资）决定与尼日利亚拉各斯州政府、尼日利亚莱基全球投资有限公司合作，在尼日利亚经济中心拉各斯州莱基地区投资建设“莱基自由贸易区”（简称“莱基自贸区”或“自贸区”），总体规划面积155平方公里。（图1）

图1：区域位置图

本次就莱基自由贸易区建设过程中，配合一期用地的开发建设管理需求，对一期用地编制控制性详细规划。一期用地位于整个莱基自贸区的西南部，总用地面积约30平方公里。（图2-3）

图2：规划布局结构图

图3：土地利用规划图

自贸区一期的总体发展目标为：现代生产制造业为核心的新经济功能区；工作、生活、休闲三位一体的现代工业新城；拉各斯国际大都市战略的先导区和示范区。

2.2项目特殊性

2.2.1规划编制：国内架构、国外标准

尼日利亚作为第三世界国家，国内开发建设整体较为落后，规划管理体系尚不完善，虽有部分与城市土地管理相关的法律政策①，但该部分法规要么版本年份较远，与实际操作脱节，要么是涉及层面与控规偏差较大，均不能作为指导控制性详细规划编制的依据。并且尼方本国没有较完善成熟的规划建设设计规范、标准，尼本国的建设是以英制标准为主。

同时，尼日利亚国内对于规划设计组织编制和审批程序并未形成完整系统。自贸区作为中方投资商、尼方投资商和尼方州政府三方作开发建设的特殊区域，其项目管理实施主体由中方投资商承担。莱基自由贸易区的相关规划设计，由中方投资商组织委托中国的规划设计单位编制。编制成果经中方投资商、尼方投资商和尼方州政府共同确认审批。一旦规划审批通过，将作为自贸区内一切规划设计、管理、开发建设的依据。

针对上述情况，自贸区一期的控规引用我国编制经验，参考我国控规的编制内容进行编制。并以中国国内的相关规划建设规范、标准为基本依据架构，同时，在基础设施规划设计上增加国际相关标准，作为本次规划依据的补充，主要采用的英国国家BS标准（British standardization）②。

2.2.2规划实施：投资方为主体

我国控规的管理实施主体通常由当地规划管理部门承担，该部门对国内各层级规划的关系、作用、内容等均较为清楚，对规划行业的相关规定较为了解，因此国内所编制的规划成果内容政策性较强，更侧重于刚性控制。

而本规划的管理实施主体为投资方，虽然他们对土地的开发建设管理也有丰富的经验，但对规划管理、实施的理解与国内管理部门仍存在一定的差距，因此本次规划编制内容与国内控规相比较更注重开发引导，以及建设实施的灵活性，在表述上更加通俗易懂、更大众化，也使得规划更具有实用性。

3 控规编制创新

针对上述项目的特殊性，本次控规编制在借鉴我国经验基础上，尝试在编制内容、表达形式等方面作一定的创新，使本次控规更具有实际指导意义。

3.1增加以开发管理为导向的控制内容

如上所述，本次控规成果主要作为开发商指导项目开发建设的依据，针对规划管理者为非专业人士和指导开发建设为目的的特点，规划编制内容在国内常规内容基础上，增加了一些以开发建设为导向的控制引导内容。

3.1.1增加投资估算

表1：自贸区一期起步区工程投资估算

自由贸易区的规划管理实施主体和土地经营者均为投资方，投资方承担着自贸区的前期基础设施建设，对于如何分期实施建设，如何结合招商引资实现资金回笼等问题，也是本次控规重点分析的内容。规划提出分期实施计划，并对每期的道路设施、市政工程管线、市政设施场站、场地平整等方面作出详细的投资估算，为投资商提供资金投资预算。（表1）

3.1.2增加产业引导

自贸区一期的主要功能之一是作为现代生态的产业园区，对于如何打造现代生态的产业园区，引进产业类型的选择尤为重要，本次控规编制增加了相关的产业引导内容。

规划通过对各种产业潜力、产业链、产业聚集效应、地区产业发展、生态环境等一系列分析，最终确定适合自贸区一期发展的几大产业类型。通过各种用地条件分析，规划各个产业组团的布局；通过对相关类型企业用地规模的分析，确定各产业组团的用地规模和范围，预测可能引进的企业数量等。力求打造一个合理、科学、弹性的产业园区，为一期的招商引资提供清晰的引导。

3.1.3增加可出让用地规模统计

本次控规编制成果既是自贸区一期开发建设的主要依据，也是投资方对自贸区一期土地经营管理的依据。投资商需要了解可出让用地的存量和分配情况，因此，本次规划增加了可出让用地规模的统计，包括在分图图则中对各个街区可出让用地规模的统计；各产业组团中可出让工业用地规模的统计；各仓储组团中可出让仓储用地规模的统计；分期开发建设中各阶段可出让用地规模的统计等。

3.1.4地块划分方式调整

传统的地块划分包括三个级别，分别为“片区－街坊－地块”。本规划根据项目前方的实际操作需求，在地块划分中引进街区的概念，在实际开发建设中，土地出让通常以街区为单元，因此街区对应的经济技术指标更具有控制意义。规划控制指标内容也对应街区和地块提出街区控制指标和地块控制指标。

3.1.5特殊区域的控制

规划区东南侧设置石油仓储区，对于该特殊建设区域，规划除了提出一般用地控制指标之外，为确保生产安全，专门针对石油仓储区，增加相关的控制内容，包括：石油仓储区安全距离控制和石油仓储区消防通道控制，其中石油仓储区安全距离控制又包括油库区与库外建构筑物之间的安全距离控制和油罐之间的安全距离控制。

3.1.6增加概念性的解释

如上所述，规划的实施管理主体为投资方，他们对于规划行业的专业名词、专业术语、以及一些常规做法、行业规定等内容并不熟悉，为了控规成果内容更具有实用性，能够确实为自贸区的开发建设提供一套明确、详细的管理依据，本次在整套规划成果中增加了一些专业名词、专业术语的概念性解释。如在说明书中增加各控制指标的解释，在分图图则中增加各种用地功能解释。

3.2优化控规常规内容表达形式

分图图则是控制性详细规划法律效应图解化的表现，它用一系列控制线、控制点、表格数据和条文说明等对用地和设施进行定位控制、建设控制。

国内一般将规划控制的内容集中到1张分图图则来表达，本次规划为了更清晰地表达分图图则控制内容，以便于管理者使用，将一般分图图则控制内容分成3张图纸表达，同时，为了更好地指导当地实际工程建设，规划增加了6张市政工程控制内容，总共用9张图纸表达。

I用地总体控制：

n 主要控制内容：

对土地使用、土地建设内容、街区总体用地规模和建设规模、配套设施及建设要求等方面进行控制。

n 控制内容优化：

² 增加控制单元及各街区可出让用地规模的统计；

² 增加各街区控制指标；

² 增加控制单元内各种用地功能解释；

² 增加产业引导内容：包括产业类型、空间分布、企业用地规模、企业数量等方面的引导。

n 控制目的：

² 为开发管理者提供明确、清晰的土地使用指引；

² 为招商引资提供指引。

II建设指标控制：

n 主要控制内容：

对地块内各项建设指标进行控制。

n 控制内容优化：

² 增加强制性控制指标和指导性控制指标分类的解释；

² 增加各项建设控制指标进行解释。

n 控制目的：

为开发管理者提供清晰的项目建设指引。

Ⅲ道路工程控制：

n 主要控制内容：

对街坊道路的平面和竖向进行定点定量控制。

n 控制内容优化：

² 增加道路横断面详图设计控制；

² 针对石油仓储区等特色区域提出消防通道设计要求。

n 控制目的：

² 为开发管理者提供详细的道路设施建设指引，指导道路施工图设计。

还包括IV给水工程规划、V雨水工程规划、VI污水工程规划、VII电力工程规划、VIII通信工程规划和IX燃气工程规划。

4 结语

本次控规得到了国内甲方、尼方的高度认可，同时，有效地指导了自贸区一期的开发建设。目前，自贸区一期基础设施框架已拉开，招商形势良好。通过本次案例，我们相信国内控规编制技术可以进一步推广到世界其他地区，但在应用过程中，应结合项目的实际情况，在我国控规编制技术基础上进行一定的创新。如本文案例中，结合尼国规划管理体系、规划编制法律法规不完善，以及规划编制以指导开发建设为目的的实际情况，控规编制对常规内容表达形式作调整和优化，并增加以开发建设为导向的控制引导内容，使规划更具有实际指导意义。

本文通过上述案例对海外开发项目的控制性详细规划编制作初步探索，仅供同行作为参考，在不同的国度还需要根据当地的法律及项目特性，对规划编制内容进行适当调整，相信其中还有很多可以深化研究的空间。

[注释]

①尼日利亚城市土地管理相关法律和政策包括The Land use Act of 1978,Urban Development Policy of 1992,Urban and Regional Planning Act 1992和The Housing and urban development policy of 2002.

②本次规划主要在道路工程和市政设施工程的设计上，采用英国国家BS标准，具体涉及的标准主要有：

道路工程：DESIGN MANUAL FOR ROADS AND BRIDGES；

给水工程：BS EN805：Water supply - Requirements for systems and components outside buildings；

污水工程：BS EN12255-4：Wastewater treatment plants - Preliminary treatment；

BS EN12255-3 EN12255-311 EN12255-4-2002：Wastewater treatment plants - Primary settlement；BS EN12255-11：Wastewater treatment plants - General data required；

通信工程：The Regulations for Electrical Installations by Institution of Electrical Engineers (London)；Quality System BS 5750；Reliability of systems, equipment and components BS 5760；

电力工程：BS 7671：Requirements for Electric Power Installation；Guidelines of Chartered Engineer for Building Equipment Society；BS 6651－BS 6651: Norm of Practice for Protection of Structures against Lightning；BS EN13201-2：Performance Requirements for Road Lighting BS EN13201-3：Performance Computation for Road Lighting；BS EN60726：Dry Type Power Transformer BS EN60726。

[参考文献]

[1]夏南凯，田宝江，王耀武. 控制性详细规划（第二版）. 上海：同济大学出版社，2005

[2]Afolabi. IMROVING URBAN LAND USE PLANNING AND MANAGEMENT IN NIGERIA: THE CASE OF AKURE，2008

[作者简介]

姓 名：吴继芳

性 别：女

出生年月：1979.06

最高学历：本科

工作单位：深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司

通讯地址：深圳市福田区深南大道香蜜湖度假村内主楼三楼（邮编：518040）

职 务：主创设计师

职 称：初级工程师

联系电话：13560711698

传 真：0755-83949689

电子邮箱：805868268@qq.com

直面旧工业区“未合法”工业用地的改造困境

【摘  要】如何对大量“未合法”工业用地进行改造，成为深圳无法回避的问题。本文通过“未合法”工业用地基本特征和改造困境的分析，展望其模糊产权和土地发展权的演进趋势。结合深圳城市更新相关政策制度，对“未合法”工业用地改造规划进行新的定位，建议将其作为土地管理制度改革的试点、城市二次开发的创新模式、法定图则动态的实施细则。并从保证股份公司产权边界完整、分类落实土地权属信息、空间量化改造意愿等方面，提出相关改造规划的编制建议。

【关键词】“未合法”工业用地  模糊产权  土地发展权  改造规划

Facing the Transformation Plight of Not legitimate industrial land in Old Industrial Areas

：A Case Study on Shenzhen

ZHANG Jianrong  LI Xiaojuan

[Abstract] How transforming a lot of not legitimate industrial land, has become unavoidable question of Shenzhen. By analyzing the basic characteristics and transformation plight, the paper looks forward to the evolution of trends of fuzzy property rights and land development rights. With Shenzhen urban renewal policy, the paper re-locate transformation planning of not legitimate industrial land, proposing as a pilot land management system reform, as the innovation model of city Secondary development, as the implement the rules of control detailed planning. From ensuring complete property boundary of community Stock Company, classing land ownership information of land rights, quantifying renewal will on space, this paper puts forward the proposals of transformation planning.

[Key words] Not legitimate industrial land; Fuzzy property rights; Land development rights； Transformation plan

 旧工业区改造是深圳发展转型的必经阶段。据相关研究，“2005年底深圳市工业用地规模约为256km2，未来可能涉及更新改造规模约为226km2”1，其中大量工业厂房缺乏合法用地手续。如何对 “未合法”工业用地进行改造，成为深圳无法回避的问题。

目前，关于深圳旧工业区改造的相关研究较少，且回避“未合法”工业用地改造的难题，造成规划编制与实施的混沌。本文试借《深圳市城市更新办法》、《深圳市综合配套改革总体方案》、深圳市城市更新单元规划制度等政策的出台，通过模糊产权和土地发展权的分析，探索“未合法”工业用地改造的相关问题。

1 “未合法”工业用地基本特征

1.1“未合法”与合法工业用地并存

旧工业区主要指不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业用地，建筑容积率偏低、土地利用率低的工业用地，内部布局不合理、公共基础设施不完善、建筑质量差的工业用地。就深圳旧工业区的土地权属而言，可分为集体所有用地、国有用地、无宗地权属用地、非农建设用地等类型。

由于集体所有的旧工业区为原村镇自发建设，其内部存在售地、租地、售厂房、租厂房等非正式的流转行为。据不完全统计，未办理正式用地手续的“未合法”工业用地，占旧工业区比例高达60%左右，主要为原集体所有。而且“未合法”工业用地往往与合法工业用地、城中村、其他城市功能用地混杂交织在一起。

1.2 “未合法”工业用地主要由股份公司实际控制

城市化转地以后，原村镇经济合作社改组为股份公司，继续负责集体所有工业区的基础设施建设和物业管理，掌控“未合法”工业用地的收益权。并且股份公司负责定期向原村民分红，成为维系社区运作和管理非正式流转工业厂房的重要实体性组织。

2“未合法”工业用地改造面临的困境

城市更新是深圳城市突破土地空间资源瓶颈和转变经济发展方式的关键举措。《深圳市城市更新办法》从环境、建筑、土地三种可改变的状态，对合法工业用地改造给予宽松和突破性的政策环境。其改造主体可以是原权利人、市场主体或政府，并创设了城市更新单元规划制度，由社会根据发展需求自行常态申报。但是，大量且急需改造的“未合法”工业用地，却未能成为城市更新的对象。

2.1 难以确权，历史问题继续遗留

在多项土地管理制度变迁的过程中，“未合法”工业用地成为深圳城市快速发展过程中的历史遗留问题。对于“未合法”工业用地，深圳相关查违政策设置了时间和规划两大确权门槛，即将在1999年3月5日、2004年10月28日、2009年6月29日不同时间区段兴建的建筑物及生活配套设施，与土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划符合的情况，作为确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等的重要依据。

但是“未合法”工业用地建设年代不一、法定图则尚未实现全覆盖、土地利用规划与计划尚未完善，查违所需的依据缺乏可操作条件。而且在“法律不认可，但事实认可”的现实中，大量“未合法”工业用地难以在短时间内进行查违确权，将长时间继续存在。

2.2“未合法”工业用地改造寸步难行

无论以往的旧改政策还是最新出台的《深圳市城市更新办法》，都惯性强调“确权”是“未合法”工业用地改造的前提基础和必要条件。由于难以确权，“未合法”工业用地不具备“法定的改造条件”，不能进行更新改造。

2.3影响城市更新单元规划的编制或实施

城市更新单元的划定要求相对成片的区域。以旧工业区改造为主题的城市更新单元，难免包括“未合法”工业用地。如按《深圳市城市更新办法》，由政府组织申报单位拟定的城市更新单元规划将决定原权利人是否可改变合法工业用地的土地用途，并可能成为单元内“未合法”工业用地日后查违确权的重要依据。

一方面，由于旧工业区改造可以产生巨大的地租级差经济效益，“未合法”工业用地权利人也会参与更新单元的利益角逐，使其资源分配和利益平衡更加复杂，更新规划编制过程如履薄冰。另一方面，由于“未合法”工业用地不能纳入更新改造，其功能、容量、强度等具有很大不确定性，将影响更新单元规划编制的合理性和实施的整体性。

3展望“未合法”工业用地的产权

3.1 辩证认识“未合法”工业用地

“未合法”工业用地具有多重制度逻辑和历史必然性。深圳城市化转地前，根据法律规定原村委会可以管理本村集体所有的土地和其他财产，在农业收益有限的情况下，通过出租出让土地厂房获取收益成为最大的利益驱动。集体土地上的工业用地，不用经过国家征用就直接转为建设用地，手续简捷，期限有长有短，降低了社会经济的运行成本和企业的生产成本，也成就了深圳城市发展奇迹。

当深圳以较低成本完成城市化转地之后，股份公司惯性延续出租出让土地厂房的发展模式。但随着土地级差地租的升值效应和空间资源的难以为继，“未合法”工业用地问题日益凸显。“未合法”工业用地一定程度上是原农村地区经历非农化过程的缩影，其产权关系、经济组织、土地利用格局等带有鲜明的农村特征，本质是土地管理制度设计的缺陷。

3.2“未合法”工业用地的模糊产权

从经济学角度，产权的完整程度主要由排他性和可转让性来衡量。首先，“未合法”工业用地拥有完全排他的收益权和使用权。依据2009年出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，经普查记录的违法建筑允许有条件临时使用，可从事生产经营活动和房屋租赁，并且对违法建筑拆迁进行补偿和补贴。其次，从集体土地工业区发生售地、租地、售厂房、租厂房等流转行为看，“未合法”工业用地具有非正式的转让权。显然，“未合法”工业用地具有经济产权，但没有法律产权，其产权处于模糊状态。产权模糊与制度不完善、市场不成熟存在一种必然的联系，也是城市快速扩张过程中一种相对有效的选择。

深圳正在转变城市发展模式，提升城市发展质量，加快现代化国际化先进城市建设，如何改造大量的“未合法”工业用地，将面临两难困境。其一，尽管政府计划未来5年内基本完成对历史遗留违法建筑的处理工作，但完全清晰界定产权的外生交易成本和难度巨大，尤其是在体制机制不完善、政策法规不配套、历史遗留问题多、拆迁难度大等背景下。就象现实经济中难以找到完美无缺的“完全竞争的市场”一样，真正符合经济学家定义的完整无损的“产权”结构也似乎并不多见2。其二，深圳推进城市更新工作刻不容缓，如继续保留历史遗留的模糊产权，其内生交易成本增加，不符合产权制度的演进趋势，并将严重影响城市发展质量的提升。

在产权制度演化过程中，由于各种两难矛盾的存在，产权并不是越明确越好，关键是法律制度应该保证人们有自由在合约之间选择，则有效率地界定产权模糊度就会通过自由的产权买卖而自发形成3。作为一项土地管理制度改革，“未合法”工业用地制度创新的动因或目的包括以下四方面：（1）“未合法”工业用地产权制度的演进与整个社会制度结构变革相适应；（2）“未合法”工业用地产权制度的安排是为了提高社会经济运行效率；（3）“未合法”工业用地产权制度的安排要更好地保护当事者的利益；（4）用时间和市场的力量消化“未合法”工业用地产权的合法性质转换问题。

3.3“未合法”工业用地改造的土地发展权

当模糊产权逐步演进时，“未合法”工业用地也将产生改造所带来的土地发展权。第一，改善土地的成熟度，增加土地收益，如通过环境美化提高厂房单位面积的租金；第二，提高土地开发强度，通过增加建筑面积来增加土地收益；第三，改变建筑功能，通过更高建筑租金增加土地收益；第四，改变土地使用性质，以更高的土地租金增加土地收益。

3.3.1土地增益多元化共享

对土地发展权的归属主要有涨价归公、涨价归私以及涨价共享三种争论。土地发展权涉及政府、土地所有者以及土地使用人等主体对土地增值利益的分割。简单将土地发展权归私或者归公，难以兼顾公平与效率。土地发展权目的是促进土地利用效率提高以及土地利益再分配的均衡化。结合深圳城乡二元化演进轨迹，建议用城市未来的利益格局吸引股份公司和原权利人参与改造，以利益共同体的方式让多方主体在改造中享受土地发展权的增益，体现包容性增长，推动非农化地区的城市化。

3.3.2由单向的严格管制转化为多向的流通监管

目前，对于土地用途实行严格管制的政策。改变土地使用性质的土地发展权统一归属于国家，由国家再转向市场主体，为一个单向的流通过程。虽然国家垄断土地一级市场，有利于维护房地产市场稳定和宏观调控，但在土地发展权流通过程中，国家具有强大的行政权力优势，原业主和市场主体往往处于被动地位，会抵制或拖延交易，导致交易环节和交易成本增加。随着规划公共政策效能的强化，法定规划完全可以替代土地用途管制的严格政策，起到维护房地产市场稳定和宏观调控的作用。

由此可见，在旧工业区“未合法”工业用地改造中，除了公共利益需要外，政府的角色更多应是裁判监管，通过法定规划对土地发展权进行监管，间接地进行土地利用的宏观调控，共同分享土地发展权的增益。正如《深圳市城市更新办法》的合法工业用地，在符合法定规划的前提下，土地发展权将可自行申请流转向原业主，亦可通过原业主直接流转向市场主体，还可政府回购储备。

4 “未合法”工业用地的改造定位

4.1作为土地管理制度改革的试点

《深圳市综合配套改革总体方案》是把解决本地实际问题与攻克共性难题结合起来，实现重点突破与整体创新。其改革重点之一是土地管理制度改革，主要包括深化土地资源的市场化配置，建立全方位的土地资产市场，促进土地资源有效流转和优化配置，加快包括工业楼宇在内的房地产流转。

旧工业区“未合法”工业用地的改造，不是简单的技术工作，而是对违法建筑查处、产权确认、土地储备、城市投融资、城市更新等制度的综合创新。尽管“未合法”工业用地改造涉及的制度复杂纷繁，但总须有破冰之旅。若能将旧工业区“未合法”工业用地的改造作为土地管理制度改革的试点，不但能有效破解深圳快速城市化过程中积累的历史遗留问题，而且创新城市二次开发的土地管理模式，为全国其他地区的综合改革提供示范作用。

4.2结合城市发展单元规划制度，探索城市二次开发的创新模式

如何对“未合法”工业用地进行改造，目前深圳实行相对稳妥的两步走程序，即“先确权、再改造”。政府先对“未合法”工业用地进行查违处理确权，再纳入城市更新单元规划制度进行改造。虽然“先确权、再改造”的程序与现有政策体系平稳衔接，但会导致在查违确权巨大成本的基础上再次产生改造协商的巨大成本，其进度和成效缓慢，难以满足深圳城市发展、改革以及创新的要求。

结合深圳正在探索建立的城市发展单元规划制度，建议对“未合法”工业用地改造试行创新的“一步走”程序，即改变在国有土地上进行城市规划建设的惯性思维，借鉴台湾都市更新的市地重划和权利转换等制度，探索城市二次开发的新模式，通过改造实现土地产权的合法性质转换。

首先，允许多元主体参与改造。在承认“未合法”工业用地经济产权的基础上，充分调动社会与企业参与城市发展的积极性，改造主体可为原权利人或与市场企业的联合体。为了确保试行改造可控和避免土地资产流失，可将改造主体限制为股份公司、或股份公司与国有企业的联合体。

其次，内部平衡权益分配。由改造主体（股份公司）凭借自身管理组织优势和（国有企业）市场资本力量，协商确定各相关权利人的改造前后的权益分配，避免以往城市更新的漫天要价和违法抢建。

然后，改造主体与政府采用协议开发的方式。由改造主体依据经济平衡和市场需求自行编制改造规划或城市发展单元规划，与政府协议确定功能用途和开发强度等内容；政府依据城市发展要求进行审批与监管，保障公共利益。

最后，进行产权的合法转换。改造后的土地将转化为国有土地，获得合法产权登记。但为了避免对市场的过大冲击，可对改造后的产权流转设置时间限制，逐步完善市场环境和秩序。

4.3作为法定图则动态的实施细则，提高法定效力

由于法定图则编制单元面积较大，难以满足局部片区或地块的实际改造需求。借鉴深圳城市更新单元规划制度中更新单元规划与法定图则的关系，设立以“未合法”工业用地改造为主的城市发展单元规划，并作为法定图则动态的实施细则，提高其法定地位，强化改造的公共政策属性。在未制定法定图则地区，应当将审批后的改造规划纳入后续的法定图则。在已制定法定图则的地区，如审批后的改造规划对法定图则的强制性内容作出调整的，相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。

5“未合法”工业用地改造规划编制的建议

5.1改造规划边界保证股份公司产权边界的完整性

法定图则的规划边界主要基于规划路网而划定，对社区股份公司管理边界的完整性考虑不足，造成自上而下的规划编制和自下而上的改造规划不能有效衔接和顺利推进。以“未合法”工业用地改造为主的城市发展单元规划边界，应完整包含社区股份公司的管理边界，有助于调动社区股份公司的改造积极性，转变由政府单一主导推动的局面。

5.2分类落实土地权属信息

合法用地权属信息相对明确，易于收集。但“未合法”用地信息较为敏感，需要通过社区、股份公司、企业、规划国土部门等多渠道收集地籍信息，理清各个地块的权属关系。改造规划须将各类土地权属信息准确叠加到空间图纸上，协调各种利益。

5.3空间量化各地块改造意愿，奠定协议开发的基础

改造意愿是原业主、潜在市场业主以及政府对地块未来改造的倾向，包括改造方向、改造方式、改造时序以及开发强度。改造规划须将改造意愿空间量化至各个地块，明确与公共利益密切相关地块的规划设计控制要求，减少改造主体与政府协议开发的沟通成本。

注释：

1深圳市规划局.《深圳市城市总体规划（2007-2020）》之城市更新专题.2008.

2李稻葵.转型经济中的模糊产权理论.经济研究，1995（4）.

3.王振坡,王丽艳. 中国工业化、城市化进程中农地市场与产权关系探讨.财贸研究，2006（5）.

参考文献：

[1] 郭湘闽.论土地发展权视角下旧城保护与复兴规划——以北京为例[J].城市规划，2007（12）：66-72.

[2] 万 磊.土地发展权的法经济学分析[J].重庆社会科学，2005（9）：84-87.

[3] 张建荣，李孝娟.旧工业区改造规划编制的困境与探索——以深圳市宝安区试点旧工业区改造专项规划为例[M]//中国城市规划学会.2008中国城市规划年会论文集.大连:大连出版社，2008.

[作者简介]  张建荣（1977- ），男，注册规划师，硕士，工学与法学双学士，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司，主任设计师，注册城市规划师。

李孝娟（1979- ），女，注册规划师，硕士，深圳市规划国土发展研究中心，副主任规划师，注册城市规划师。

[联系方式]  联系人：张建荣

传真：（0755）83949689

手机：13590312005

身份证：452525197712060055

E-mail: zhangjianrong2008@hotmail.com

地址：518040 深圳市福田区香蜜湖度假区主楼三楼  深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司