行动探索 |江宁高新园发展战略咨询 ————从省级园区到国家级园区量身定制的战略行动

DEVELOPMENT STRATEGY CONSULTING OF JIANGNING HIGH PAY PARK—— CUSTOMIZATION STRATEGIC ACTIONS FORM PROVINCIAL PARKS TO NATIONAL PARKS

江宁高新园发展战略咨询
————从省级园区到国家级园区量身定制的战略行动

项目类型：规划研究与咨询
项目地址：南京江宁高新区
项目规模：196平方公里
起止时间：2017.06至今
设计团队：张建荣、蒋峻涛、杨鸽、刘爱丽、陈倩丽、高崇峻、张任驰、田坪卉、刘峰、江威、倪均均等

本项目将“园区运营”与“顾问咨询”的理念贯穿项目全过程，“规划研究+顾问咨询”同时、同步介入，创新了传统战略规划的编制思路。

紧扣国家“转型发展”和“创新驱动”的背景，研究国内热点城市的高新区的发展趋势，提出打造国家级高新园区的战略目标，并制定了详细、可操作的申报路径。

通过“增量适度精准扩容，存量高效提质增效”策略，务实地解决了园区发展空间不足的问题，为园区的转型升级提供了空间保障。

项目背景

高新园的建设发展迈上一个新台阶，具备向更高层次腾飞跃起的条件，面对经济发展新常态，园区将更加清醒地认识自身所处的阶段性特征。为了在现有良好基础上深入对接和抓紧苏南国家自主创新示范区、国家高新区战略提升行动、中国健康服务与生命科技名城建设、工业4.0和中国智造2025等形式，实现更高质量、更好效益、更可持续的发展，持续提升对区域经济发展的贡献份额，努力在国家高新区方阵中争先进位，编制《江宁高新区发展战略咨询》。

规划思路
1.规划思路：现状差距到战略目标的行动路径

项目以“目标导向”+“问题导向”为切入点，构建“战略目标谋划—战略空间布局—战略路径策划—政策机制建议”的技术路线，为高新园探索从现状差距到战略目标的行动路径。

2．发展定位：苏南自主创新示范区核心区、世界一流科创城

基于江宁高新园自身的发展条件和特色优势，结合国家最新的发展要求和国家科技部对高新区发展要求、规划，分析江宁高新园在国家、南京、江宁不同层面承担的使命和责任，明确园区发展目标为：苏南自主创新示范区核心区、世界一流科创城。

3.战略选择：四大战略，助推高新园创建国家级园区

产业提升战略：提升产业品质，实现从“制造”到“智造”的转变，构建确定4+X产业体系：高端智造产业、生物医药产业、科技文化产业、现代服务产业、X机会产业。

创新驱动战略：挖掘大学城创新潜力，强化园区、城区、校区三区联动，搭建创新创业空间新格局；

品质城区战略：建设高品质的生活服务配套，打造“产城融合的创新之城”；

空间增效战略：根据供需关系，增量适度扩容与存量高效挖潜并举，梳理现状存量用地空间，结合空间价值评价，分类引导存量用地的改造方向；理顺多规和土地政策分区，明确土地获取难易的等高线，合理适当的增量扩容。

科学园片区空间增效路径：识别低效用地——构建创新格局——优化用地布局

4空间布局：优化结构，易获取、可操作的用地布局

空间结构优化：对接宁杭发展带，预留三环廊道，南拓为主，做强做大创新经济集聚板块；

园区用地布局：易获取、可操作，争指标优先学十四路以北地区建设。近期重点完善：控规覆盖区域项目推进与建设；近期拓展用地：学十四路以南地区；远期拓展：学十四路以南地区，备用地。

创新特色
创新特色1：从现状差距到战略目标，为园区定制省级升级国家级的具体申报路径

规划以“打造国家一流高新园”为战略目标，梳理江宁高新园现状与战略目标之间具体的指标差距，并将差距指标分解成具体项目落实到行动操作中，为高新园量身定制可操作、可实施的具体申报路径。

创新特色2：针对大学城低效闲置用地，提出了“一园一策”的提升方案

江宁高新园集聚高等院校16所，但各个大学各自为政圈地过大，导致大部分校园的闲置用地较多。在土地资源紧约束的背景下，大学闲置用地已经成为园区宝贵的空间资源，规划梳理各个大学的闲置用地，结合各个院校的自身的专业特色和特长，“一园一策”针对性提出盘活策略。

创新特色3：“规划研究+顾问咨询”同时、同步介入，从园区运营的角度提供全方面的咨询

规划结合政府的实施能力，将具体的规划方案转化成试点实施方案，将试点建设的行动安排和年度计划，合理地逐级分解，保障试点建设的有序实施和建设成效。

规划对国内一流高新园区（如上海张江、深圳高新园、北京中关村等）的创新链条和创新空间分布进行深入研究，梳理创新的完整生态链条，并对江宁高新园的现状进行分析对比，明确园区未来重点优化方向和创新空间的布局方案。

蕾奥动态 | 尼日利亚莱基自贸区开发建设团队访问我司

2018年12月10日，尼日利亚莱基自贸区开发建设团队访问我司，代表团一行12人，由莱基自贸区开发公司董事长、莱基全球公司董事长Abiodun Dabiri 先生和莱基自贸区开发公司总经理黄习工先生带队（莱基自贸区是我国在境外面积最大的合作区，中国铁建和中非发展基金牵头的中方投资者占股60%，尼日利亚政府投资占股40%，一期面积30平方公里）。我司王富海董事长、叶树南常务副总经理与代表团进行了友好交谈，双方介绍了各自最新情况，并就城市设计、规划咨询和石油区块三个项目的进展进行了沟通。总工程师邓军博士、市场部 经理张源、副总规划师王卓娃和助理设计师周晓冰参与了会议。会后，我司邓军博士带队前往招商集团和前海进行了相关考察。

蕾奥动态 |我司质量管理总监、副总规划师钟威参与“城市二次开发变局—土地整备利益统筹”专题研讨会并做专题报告

12月4日下午，由深圳市城市规划学会主办，合一城市更新运营与新城市规划院共同协办的“城市二次开发变局—土地整备利益统筹”专家研讨会在规划大厦圆满举办。 我司质量管理总监、副总规划师钟威参与会议并做专题报告发言。  

中国城市规划设计研究院院长杨保军专程出席会议，参与本次会议的专家还有：深圳市城市规划学会会长司马晓、深圳市城市规划协会会长邹兵、深圳市土地整备局规划二处处长余奕鹏、中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜、深圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源、深圳市城市规划设计研究院副总规划师岳隽、新城市副总经理肖靖宇、合一公司创始人罗宇、晟典律师钟刚强，土地整备领域的权威专家们齐聚一堂。 

六位报告人分别从土地整备利益统筹的政策设计、理论研究、制度改革、实践探索、法制研讨等多角度进行阐述。直到会议结束近七点，报告厅内仍座无虚席、气氛热烈。大量听众全程站立或坐在地面听完整场报告，会后与会人员纷纷表示收获颇多、受益匪浅。

深圳土地整备政策从2011年提出到现在历时七年，规划学会组织这场重点关注利益统筹的土地整备研讨会，恰逢其时。今年9月，深圳市规划国土资源委员会出台了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（6号文件）全市土地整备利益统筹政策制定及实践工作迈入3.0时代，土地整备工作开始破局、全面铺开。土地整备尤其是利益统筹从坪山整村统筹探索开始，到南布社区取得实质性成果，算来已历经五年，本次会议即是对近年来的探索进行的一次全面系统梳理与总结。

我司质量管理总监、副总规划师钟威女士分享了主题为《存量阶段深圳规划实施新路径——“片区统筹”土地整备新模式探索》的精彩报告。报告结合对深圳土地整备制度改革的创新思考及项目实践探索，首创提出“片区统筹土地整备单元”的新模式，我市土地整备工作迈入“片区统筹4.0时代”。 

在报告中，钟威副总规划师结合多年从事规划编制、规划管理、技术审查工作及作为政府规划师积累的丰富经验，结合深圳存量发展阶段背景及规划难以落地实施的问题，指出土地整备、城市更新等各种政策应从各自为政走向协同融合，“片区统筹”土地整备的新模式，即旨在统筹多种土地开发流转政策进行实践探索，形成可复制、可推广的政策建议。

报告从“机制统筹、管理统筹、利益统筹、主体统筹、路径统筹”五个方面阐述了“片区统筹单元”的改革创新思路，及利益统筹需结合区位条件在全市层面划分为核心、过渡、转型三个圈层等核心观点，最后选取我司人员在编及主导的三种不同类型的实践项目，即上井50公顷“片区统筹土地整备单元”、低碳城2.5平方公里的较大面积整备片区、及南湾10公顷左右重要节点地块，结合各自的改革创新亮点进行介绍。

报告结束后，中国城市规划设计研究院院长杨保军、深圳市城市规划学会会长司马晓、深圳市规划国土发展研究中心总规划师、深圳市城市规划协会会长邹兵、深圳市土地整备局规划二处处长余奕鹏、中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜分别就六位报告人的分享作出精彩点评。深圳市规划学会秘书长，中规院深圳分院副总规划师赵迎雪总结到，土地整备实践探索的意义，在于城市治理模式的转变，实现政府、社会、市场、市民的共商共治共享，齐聚力量、共同探索并服务深圳这个充满着创新与活力的城市。

深圳对空间需求很大，从政府到老百姓都觉得还有很多地没有开发，但是作为一个可持续发展的城市，还应该沉住气，减少对土地财政的依赖。

城市更新更加常态，土地整备是为了满足当前解决空间主要矛盾的另外一种尝试。但是，左手和右手会打架，这其中存在很多利益和机会，博弈的最后肯定是殊途同归，都要解决存量时代怎么满足产业升级的问题。这里面既有机会，也有风险。

实践创造出经验，民间才是多智慧。政府在体制机制创新的阶段，一定不要把手伸的太细，要做的就是把住边界，敢于“难得糊涂”，更多发挥民间的创造性，善于总结并推广经验。

整备后土地入库面临清拆，从城市角度，如果里面有记忆、有乡愁、有文化，谁来把控？（制度）还需要从综合的角度来完善。很多城市都面对着这种合法外的建设行为，深圳被逼到最前面，如果能闯出一条路，就能够给全国提供示范。

蕾奥动态｜我司龙华事业部清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目顺利通过图则委审批

10月9日上午，深圳市城市规划委员会法定图则委员会2018年第9次会议在规划大厦203会议室召开，会议审议了清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目等龙华区四个土地整备利益统筹项目，由我司龙华事业部编制的清湖土地整备利益统筹项目获得全票通过。清湖股份合作公司土地整备利益统筹项目是全市首批土地整备利益统筹项目之一。

本项目整备范围共计15.91公顷，涉及石清大道、清湖文化公园、龙华现代有轨电车等6个市区重大公共基础设施项目，本次整备项目对解决征地历史遗留问题，落实市、区公共基础设施项目用地，以及推进社区经济转型和扶持原农村经济组织继受单位经济发展等方面均具有重大意义。

本项目留用土地位于石清大道与和平路交叉口西南角，紧邻轨道4号线北延线清湖北站。留用土地面积为13890平方米，规划为商业用地，容积率由图则规划的4.0调整为10.0。规划计容建筑面积138900平方米，其中办公建筑面积102065平方米，商业建筑16000平方米，公寓建筑面积19535平方米，公共服务设施建筑面积1300平方米。

本项目留用土地紧邻在建的轨道4号线北延段清湖北站，站点西北侧出入口可与地块无缝对接，留用地块依托TOD综合开发理念，高强度集约开发。项目建成后，将在石清大道与和平路交叉口形成一栋约200米的城市新地标，提升和平路沿线界面的城市形象。

清湖股份合作公司土地整备利益统筹等四个项目顺利通过图则委审批，为龙华区乃至全市层面的盘活原农村经济组织继受单位的闲置土地，解决征地历史遗留问题和全面推进城市更新提供了一条切实可行的新路径。

我司龙华事业部是重点专注存量更新，聚焦规划实施，长期扎根于龙华，服务全深圳，以城市更新、土地整备等项目为主体，实时跟踪行业趋势并提供综合服务一体化的特色化团队。目前，部门已经形成20多人的设计团队，团队成员主要毕业于华中科技大学、哈尔滨工业大学、重庆大学、西南交通大学、深圳大学、山东建筑大学等国内知名重点院校。

在深圳市已进入存量时代的整体发展形势下，部门定位为最专业的存量规划团队。城市更新和土地整备已成为深圳存量时代开发的两种主要模式，部门将城市更新和土地整备的相关政策和经验进行综合，服务新时期深圳空间的拓展和功能的持续提升。

同时，在深圳市强区放权政策的大背景下，规划实施和城市综合管理成为区级政府的主要职责。部门扎根于龙华，长期聚焦跟踪规划实施，将城市更新、土地整备、前期办及其它区属部门的项目信息，综合性、全方位的构建全区土地与实施项目的大数据库，见证了龙华由产业大区向综合性城区的完美转变。

文化生活 | 学术沙龙111期专项类优秀项目交流第一场

蕾奥十周年系列沙龙第111期（专项类优秀项目交流第一场）于12月7日下午三点在深圳蕾奥总部五楼会议室顺利举行。本期沙龙以“专项类优秀项目”为主题，由规划三部、景观规划部、交通市政院、规划二部就其相关的项目实践和经验总结进行了交流探讨，会议由牛慧恩博士主持，秦元秦总作了精彩的点评。

1、石家庄鹿泉西部山前片区总体开发策划（规划三部宋成业）

规划三部宋成业以朴实平和的语言开启了本次沙龙优秀项目的分享。本项目构建了目标谋划、总体战略、发展策略以及近期行动四大框架，从各方诉求切入来找寻突破口，厘清城市的发展条件，探寻城市的发展定位，提出了“1个基本原则、2个核心战略、3个发展目标”的总体战略，将生态保护型开发与新型城镇化相结合，构建城景互融、旅城一体的核心吸引力，确立“科技+旅游+创意”的发展目标，打造石家庄生态建设、生态修复示范点和度假休闲、时尚乐活的新天地。

2、深圳市打造世界著名花城-花景布局规划研究（景观规划部杨昊天）

景观规划部杨昊天向大家描绘了一幅美丽的花海之城画卷。本项目从深圳气候条件、自然环境、建设基础等六大特质出发，带领大家聚焦深圳市的世界级花景，寻找深圳花城建设的突破口，确定了以“特色花卉+特定地域”的策略，通过小规模多点来打造深圳的百花齐放，同时以政府统筹、各区共建、企业联动、全民参与作为实施路径，探索出一条可持续发展的道路，塑造深圳花城品牌，打造“世界花城”。

3、海陆统筹视角下的大鹏海域生态保护（交通市政院王好峰）

交通市政院王好峰首先从国家、地方等层面分析了海陆统筹项目的来由及其必要性，并通过对大鹏新区本底条件、水环境等现状进行深层次、多维度的研究分析，探究现状问题之所在；进而针对现状问题，以环境和生态承载力为基础，通过定量与定性相结合的分析手法，找出产生问题的原因，确定海陆统筹的关键突破口，厘清解决思路、解决策略，预测统筹后的效果，最后找出最佳的解决方案。

4、深圳大空港新城低碳生态发展方略及行动纲领（规划二部刘高峰）

规划二部刘高峰重点介绍了大空港新城全方位、全流程、分系统、分模块、分步骤的绿色发展思路，分析总结了大空港地区的六大特征，提出了战略目标和生态目标两大策略，分别在绿色架构、绿色经济、绿色交通、绿色建筑及绿色市政5个领域进行全方位的梳理及优化各领域的规划建设体系，提出优化完善建议、提供技术支撑手段建议及制定规划编制建议等。

—沙龙点评—

沙龙结尾，主持牛慧恩博士对各规划团队的努力表示了高度认可；特邀嘉宾秦元秦总提出，面对新型项目和非常规型项目的规划编制，需要特别注重“破题定位、拔高定位、技术体系、解决问题”四个关键方面，强调首先要思考如何破题，要从不同规律中找到“破题的关键点”，进而从关键点入手，拔高定位，建立技术体系，最终找到解决问题的方法和手段，达到解决问题的目的。

蕾奥动态 |王富海董事长荣获2017-2018年度中国城市规划学会杰出学会工作者奖

2018年11月24日，在由中国城市规划学会主办、中国城市规划学会学术工作委员会承办的2018年中国城市规划年会全体大会上，王富海董事长荣获2017-2018年度杰出学会工作者称号，并于年会主题对话“共享与品质”及专题会议“对话城镇化——城市品质与生活质量”中，发表了对我国社会主要矛盾变化，坚持以共享为根本目的的新发展理念，不断提高城乡规划的品质的相关看法：“规划需要从‘品相规划’走向‘品质规划’。关注如何做好的规划，而不是吸引眼球的规划；把握规划能够控制的内容；重点解决城市发展中切实的问题，关注城市品质提高；意识到‘品质’是有成本的，是与城市人口收入结构相匹配的。将个体真正的需求视为品质，是以人为本导向下的品质追求”。

中国城市规划年会作为我国城市规划领域影响力最大、水平最高的学术盛会，蕾奥积极响应并组织了70余人参与议会、19篇优秀学术论文被《2018中国城市规划年会论文集》收录，为推动我国规划学科和规划实践的发展持续贡献力量。

蕾奥动态 | 我司曾祥坤博士在2018中国城市规划年会 “求是理论论坛”宣读论文

11月25日下午，我司曾祥坤博士参加了2018中国城市规划年会“求是理论论坛”，并进行主题宣讲。“求是理论论坛”是加籍华裔学者梁鹤年教授倡议，中国城市规划学会主办、中国城市规划学会城市规划历史与理论学术委员会和《城市规划》杂志共同承办，以“中国特色的城市理论和城市规划理论”为主题的专题论坛，从“中国传统哲学的启示”、“社会主义市场经济的实践”、“西方实证哲学的借鉴”三大方面公开征集论文。本届论坛共评选出专业组和学生组共6名获奖者，我司曾祥坤博士的《规划“不可能三角”——一个关于规划价值的新视角》荣获专业组奖项，同时他也是本届唯一的非高校获奖者。

在论坛获奖论文宣讲环节，曾祥坤从西方经济学中的“不可能三角”模型出发，提出高度的市场经济、充分的社会民主和稳定的规划秩序也构成了规划“不可能三角”，其内在逻辑是城市发展过程中市场理性与社会理性的矛盾，以及这对矛盾的协调界面——规划秩序，并围绕这一模型，对规划地位、规划理性、规划价值、规划实践展开新视角下的讨论。随后，专家们对曾祥坤的报告进行了点评，肯定了他的研究，并寄望继续挖掘经济学模型对规划理论研究的价值，以求更好的指导规划实践。

习近平总书记曾说“这是一个需要理论而且一定能够产生理论的时代，这是一个需要思想而且一定能够产生思想的时代。我们不能辜负了这个时代”，而探求中国特色城市理论和城市规划理论，是我们当代人的责任，也是我们蕾奥人的责任。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，我司将继续在工作实践积累的基础上，对规划新认识和新方法及时总结，在规划理论方面钻研探索！

蕾奥动态 | 蕾奥受邀成为华侨城策划规联盟第二批成员单位

2018年11月25日-26日，蕾奥董事长王富海、总经理朱旭辉、副总经理兼顾问咨询事业部经理蒋峻涛受邀出席了在上海总商会旧址举行的“感知未来：2018华侨城策划规划联盟大会”。

本次大会由华侨城集团有限公司、华侨城策划规划联盟主办，华侨城创新研究院、华侨城华东集团承办。大会以“感知未来”为主题，邀请国内外策划、规划、设计、文化、旅游、科技、媒体、产业等领域的300余业界专家，聚焦行业最前沿的学术思想观念和最先进的科学技术发展，并结合华侨城项目开发与新型城镇化的实践，从人文、文化、科技、城市四个方面进行深入研讨和互动交流，多角度多维度畅谈城市与文化、科技与人文的跨界融合和行业创新。

王富海董事长作为联盟专家，与中国工程院郭仁忠院士、北京大学吕斌教授、全国工程勘察设计大师何昉等7位专家共同出席了大会圆桌对话。他提出在目前的技术飞速发展的背景下，未来将会进入手艺复兴时代；而这个时代的最大特征是对不同类型合并空间的构建和运营，像车库创新以及德国的地下室的产品革新都和这种空间密不可分。这样的空间既可以发生在城镇，也可能发生在乡村，既需要有传承，也需要有创新，更需要高超的运营能力。

朱旭辉总经理代表蕾奥领取了第二批联盟成员单位证书，蒋峻涛副总经理参加了联盟沙龙，与各联盟成员单位和华侨城各子集团分管领导相互沟通交流。

华侨城策划规划联盟成立于2017年，一年的时间里，从创立到壮大，目前，已经汇聚了包括何镜堂、程泰宁、郭仁忠、王建国、孟建民5位中国工程院院士，巫鸿、俞孔坚2位美国艺术与科学院院士，还有5名全国工程勘测设计大师在内的19名专家，以及国际、国内相关领域的顶级机构44家成员单位。

行动探索 |宁波保税东区区域提升改造方案设计

REGIONAL IMPROVEMENT AND RECONSTRUCTION PLANNING DESIGN OF NINGBO FREE TRADE ZONE, EASTERN DISTRICT

项目类型：专项规划
项目地址：宁波保税东区
项目规模：1.23平方公里
开始时间：2017.10-2018.5
设计团队：秦雨、黄楠、叶丽琼

宁波保税区最初是在1992年由国务院批准设立的，经过20多年的发展，保税区划分为东、西、南三个区。随着时代变迁，保税区发展繁荣不再，保税东区现状面临着区位劣势、准入功能受限、产业档次不高、权属错综复杂和旧区改造、空间紧缺等五大发展瓶颈。

在保税政策优势减弱、经济下行、发展空间缺失、注册企业不断流失的发展背景下，保税区管委会委托我司进行宁波保税东区区域提升改造规划工作，希望通过产业与空间的提升实现保税区人气、活力的聚集，凸显保税区魅力。

规划思路

基地转型发展的矛盾表现在“空间”，但根源在“区位”与“监管”；规划着眼于产业更新与空间重塑，起步于转型目标的判断，重点回答转型方向如何确定、产业如何填充、空间如何配合、行动如何制定等四个方面的问题。

主要内容
本项目主要从以下四个方面展开：
1.转型方向如何确定？

从保税要素、宁波市发展背景、港城要素、三区协作分工四个层面对保税区转型路径进行分析，认为：“保税”是基地的核心竞争力，扩大“保税”优势，强化国际贸易核心地位；产业发展应重点关注金融科技方向，并且利用保税区政策力度最大优势发展创新孵化产业，既顺应北仑区发展趋势，也符合自身产业创新发展需求；打造城市功能中心，重点提升个性化服务功能，满足周边居民及青年创业需求；近期改造重点为应整合所有资源到东区，侧重东区贸易与科技功能，西区作为东区仓储拓展空间，南区作为下一步重点提升区域。

综合分析背景因素和发展要素，提出保税东区未来的转型目标是：“一带一路”综试区核心区、金融科技引领区、宁波青年乐创共享平台、保税区创新中心（包括双创平台、政策创新、体制创新等内容）。

规划的产业发展体系主要分为四个方面：一、巩固提升国际贸易，包括服务贸易、跨境电商、供应链物流；二、重点引进金融科技，包括金融保险服务、融资服务、合作交流平台；三、重点扶持创新孵化，包括数据孵化、电子信息；四、提升保税区的个性化服务水平，包括娱乐体验、文化创意、生态休闲等。

在对创新活力科技园区和广场改造案例分析借鉴的基础上，近期保税东区以打造乐创生态城为目标，实现由传统保税工业区向创新开放活力园区的转变。通过学习借鉴龙岗天安数码城、坂田天安云谷等活力科技园区案例，提出了立体复合、多维链接、生态共享、智慧开放四大设计策略。其中，立体复合分别体现在空间和建筑的复合利用上，在空间上强调组团功能复合化和主题化，在建筑上强调建筑功能垂直弹性复合模式；多维链接主要体现在优化道路系统上，包括优化内部交通，加强内外交通联系，构建立体化慢行交通体系等；生态共享主要应用在对园区开放空间，如水岸、绿地等的打造上，形成立体复合共享的绿色生态系统；智慧开放体现在对建筑及街区的改造上，通过场地、立面、景观灯的改造，形成智慧开放街区空间。

在实施流程指引方面，向国家争取“协议开发，自主改造”等政策支持，放水养鱼、抢占先机。我们认为：综合改造比完全新建更出彩，关键是政府适度跟着市场走，也是效率最高的方式。参照《宁波市关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见》，提出临时改变建筑功能的建议；以深圳横岗文体中心规划调整为例，提出G1公园调整建议；参照深圳市的拆除重建地块的改造流程，对保税东区拆除重建提出适宜合理的建议。

在更新运营方面，建议引进专业的产业团队运营介入，并且以深圳市留仙洞总部基地为例，提出“单元+小地块”开发模式。

创新特色
（1）在海关特殊监管政策下，提出保税区产业发展与空间提升的转型路径

①产业发展层面：以新经济为导向，重点关注国际贸易、金融科技、创新孵化产业发展，同时完善个性化服务；以食堂、接待、保税展销等手段完善围网内服务配套功能，增加生产性服务业，为区内企业及人才提供必要的配套服务；通过广场设计与水岸、街道改造，增强娱乐体验、文化创意与生态休闲功能。

②空间提升层面：借鉴深圳万科云设计公社绿地复合功能经验，对保税区入口广场进行改造，采取公共服务混合绿地模式，提升门户空间形象；结合城市水系主题，通过滨水建筑小品、创意广场、景观栈道等设施增加亲水空间；通过高线公园链接各功能建筑，实现空间立体复合。

（2）提出港-产-城联动发展思路，分类落实保税区升级改造行动

①改变发展思路，由以前靠港，现在应更多考虑与城市关系，作为港城结合部，为城市和港口提供服务与产业发展的空间载体，创造高于城市的品质空间。

②基于保税区外部及内部发展条件，控制发展节奏，落实近中远期改造方案；并从建筑升级改造、建筑立面整治、道路等基础设施提升、水岸改造、高线公园等五个方面，分类引导保税区改造行动。

（3）借鉴深圳城市更新经验，提出保税区实施保障建议

①提出近期建筑功能改变政策流程及远期拆除重建类地块更新流程借鉴；注重与控规的互动协调，反馈控规调整建议。

②在运营方面，以深圳留仙洞总部基地为例，提出单元+小地块开发模式，并考虑将独立的创意园、众创空间单元等打包给专业产业团队运营，签订开发协议，并分期支付运营团队相关费用的实施建议。

蕾奥动态 | 景观规划部“大道至简、画卷深南”方案获得深南大道概念设计国际竞赛优异成绩

深圳，作为中国改革开放的窗口，有着“设计之都”、“创新之都”的美誉，也是最早采用国际竞赛形式采购规划设计服务的城市。创新的制度，开放的心态，公平的竞赛环境，引来大批境外设计机构进入深圳参与景观设计项目，促进了设计行业的整体水平上升，提高了建设项目的整体品质。但多年以来，重大项目的国际竞赛几乎被境外设计机构垄断，本土景观单位很难有好的成绩。

9月30日，由深圳市城市管理局主办、深圳市绿化管理处承办、深圳市政府采购中心组织的《深南大道景观设计暨空间规划概念设计国际竞赛》落下帷幕。这项深圳重大项目国际竞赛，吸引了国内外数十家设计机构参与，项目建议书阶段，有七家机构或联合体入围：

1.   深圳市交通规划研究中心有限公司（联合体单位：艾奕康环境规划设计（上海）有限公司）

2.   深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司

3.   华南理工大学建筑设计研究院（联合体单位：威尔考特（上海）建筑规划设计有限公司）

4.   深圳市北林苑景观及建筑规划设计院有限公司（联合体单位：法国邑法建筑设计事务所（IFADUR）；INTERCENE；深圳市天嘉艺术有限公司）

5.   泛亚环境有限公司（联合体单位：广东美景园林建设有限公司）

6.   深圳市城市规划设计研究院有限公司（联合体单位：SWA GROUP；深圳媚道风景园林与城市规划设计院有限公司；深圳市公共艺术中心）

7.   上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司（联合体单位：宝麦蓝亚洲分公司；乐谱恩照明设计有限公司）

正式竞赛评审阶段，采取了多媒体讲解，暗标评选的方式，最终专家组推荐了前三名进入候选定标阶段。

1.   深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司

2.   深圳市城市规划设计研究院有限公司（联合体单位：SWA GROUP；深圳媚道风景园林与城市规划设计院有限公司；深圳市公共艺术中心）

3.   上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司（联合体单位：宝麦蓝亚洲分公司；乐谱恩照明设计有限公司）

作为七家单位中唯一独自参赛的本土设计公司，在市政府定标会议上，深圳蕾奥以专家评审推荐第一名的成绩，第一个向市领导汇报了设计方案，阐述了我们对于深南大道的理解和思路。

深南大道是改革开放第一路，是中国景观大道的起源和风向标，是特区发展的中轴脊梁。无数建设者在这里留下了奋斗拼搏的汗水。她承载着深圳市民的记忆，是深圳人的精神家园。

针对深南大道25.6公里长、平均135米宽的超大尺度以及特别重要、高度关注的独特影响，我们提出“大道至简，画卷深南”的设计理念，以不折腾作为根本的设计原则，以传承发展、缝合城市、连接慢行、激活绿带、回归人本、花景大道为六大策略，确立了“一心三带六段多点”的整体结构。

我们也明确提出，深南大道本身条件很好，优化提升不是颠覆重来，要节约投资，以解决人民群众关注的短板、问题为核心任务。

后记：最终结果，中标单位为深圳市城市规划设计研究院有限公司（联合体单位：SWA GROUP；深圳媚道风景园林与城市规划设计院有限公司；深圳市公共艺术中心），深圳蕾奥遗憾告负。但后续我们将继续努力，学习进步，为深圳的城市景观做出贡献。