现代商业街区规划设计初探——吴继芳、李明聪

时间:2017-11-30


[摘  要]   基于商业发展、商业空间布局的一般规律,以平顶山卫东区特色商业街发展规划为例,探讨如何实现传统商业街区的转型提升和营造活力、魅力的现代商业街区。
[关键词]   商业街区、商业业态、商业形象、空间布局
[Abstract] Based on the general rules of commercial development and commercial space layout, take development plan of featured commercial district in Weidong district, Pingdingshan as an Example, discusses how to achieve the transformation of the traditional commercial district and how to enhance and create a dynamic, attractive modern business district.
[Keywords] Commercial District, Commercial Activities, Business Image, Spatial Layout
一、项目背景
为加快发展城市中心商务功能区和特色商业区,推动服务业集聚发展,增强城市发展实力和辐射带动能力,培育新的经济增长点,促进新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化协调科学发展,2012年河南省人民政府下发《河南省人民政府关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见》,平顶山卫东区特色商业街区发展规划顺势而生。
卫东区特色商业区建设有利于提升城市功能,增强城市辐射带动作用;有利于促进产业结构优化升级,形成城区经济新的增长极点;有利于服务业集聚发展,增创发展新优势。项目位于平顶山市商业中心,总用地面积85.96公顷。
二、发展现状
卫东区特色商业街区作为平顶山的核心商圈,地位突出,商气人气旺盛,但现状发展仍存在一些亟待解决的核心问题:
(1)现状商业业态主要以日用百货、服装服饰、烟酒粮油、肉类调料、五金建材,业态复合多样,但商业档次不高。
(2)商业街区内目前仅有两家百货商场整地块布局,其他大部分商业以沿街一层皮布置为主,商业空间水平层次较低,商圈效应发挥不足。
(3) 特色商业街区内混杂低档商业街、肉类粮油专业市场、百货商店、酒店、旧村等功能,整体商业空间形象不佳,交通组织混乱。
三、任务判断
1.商业区发展一般规律
商业区发展一般经过以下四个阶段:
形成期:商业设施在主要道路附近呈零星分布,商业设施、商业业态均处在较低的水平,一般以日常商业服务为主;
生长期:点状商业设施形成一定聚集后沿最主要道路两侧呈现简单的线性分布,逐步形成商业街,商业街空间尺度小,商业业态逐步丰富,商业、餐饮、百货逐步混杂;
发展期:随着商业规模的扩大,商业设施沿主要道路向纵深拓展,形成枝状或网格状结构,生长期商业业态混杂布局的形式逐渐改善,逐步形成不同功能的特色商业街和步行街;
成熟期:商业向街区内部发展,出现复合功能的商业街区,购物环境质量和商业活力得到提升,现代化的商业街区形成。

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以上四个发展阶段中,在形成期、生长期、发展期的商业空间模式均为沿街一层皮布局模式,到成熟期才发展成为商业街区布局模式。现代商业街区店群结构的合理性表现为多业态并存互补,为顾客提供“一次购足”的购物环境,并提供休闲、娱乐、餐饮等多种服务和体验。
2.任务判断
根据商业区发展的一般规律和卫东区特色商业街的发展现状判断,卫东区特色商业街区处于发展期,随着近期大型商务中心、商业综合体的入驻,商业向纵深方向拓展,形成商业特色街区的发展趋势不可逆转。
卫东区特色商业街区发展目标将是功能复合互补、业态多样的现代综合商业区;作为集中展示平顶山市现代商业形象的标杆区域。
为此,本次规划有两个核心任务:
(1)如何实现卫东区特色商业街转型提升;
(2)如何营造活力、魅力的现代商业街区。
五、转型提升策略
1.优化业态、升级规模
改变现状商业规模小,布局分散,经营方式简单粗放的特点,优化商业业态,重点发展大型零售商业、中高档的餐饮服务、休闲娱乐服务、星级酒店、高档办公写字楼等商业商务业态,同时升级商业规模,实现规模效益,引领平顶山市商业集聚发展。
限制农贸市场、大型批发市场在中心商业区的发展,现状存在的结合改造逐步进行外迁;禁止生产资料市场的入驻。

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2.优化布局、彰显特色
功能上凸显商业中心特征,增加商业、商务、酒店、娱乐等功能,适当控制居住功能,结合交通、自然要素、现状业态分布等条件,对范围内的大型商业区、特色街区、休闲娱乐区、商务办公区等功能区布局重新优化。
规划形成“一轴、两心、四区” 的布局结构。
一轴:指沿开源路形成片区商业主要发展轴;
两心:指商业中心和商务中心;
四区 :包括商业核心区段、商务办公区段、休闲娱乐区段和生活社区区段。
商业核心区段——结合现状鹰城世贸广场和已批的商贸中心项目,形成商业核心区段,与西侧新华区商业中心形成规模效应,是大型购物中心、百货商场、综合体集中布置区域;
商务办公区段——以已批项目商务中心为启动,形成商务办公区段,彰显高档写字楼、银行办公、证劵投资等办公特色;
休闲娱乐区段——结合湛河滨河公园,形成休闲娱乐区段,彰显星级酒店、休闲娱乐、特色餐饮等功能;
生活社区区段——主要保留现状的居住功能,步行街进行改造,完善社区配套商业设施,形成生活社区区段。

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3.混合用地、弹性开发
在土地开发上,一是提高商业功能比例,突出商业区功能特征。规划商业、办公及商住混合用地由现状的14.97公顷,占总用地17.41%,提升到50.68公顷,占总用地的58.96%。
二是加强用地混合使用,增添片区活力,保证开发弹性 。包括商业与商务办公混合、商业与居住混合、商业商务办公与娱乐康体设施混合等,规划混合用地44.69公顷,占总用地的51.99%。

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六、空间布局策略
1.打造街区、升华形象
以标杆项目为驱动,深化片区作为平顶山商业核心区的形象,将片区由沿街商业改造成现代商业街区,作为城市对外展示的形象窗口。
一是沿主要干道,营造商圈氛围。沿开源路、建设路集中布置大型商业、商务办公设施,营造商圈氛围,打造商业界面,充分体现城市现代商业集聚区的形象;沿建设路形成金融办公集聚带,集中布置高档写字楼、商务酒店、总部办公等,体现高档商务办公形象。

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二是分区段,彰显空间特色。规划形成以大型商场、购物中心为核心的商业集聚区;以商务会议、银行网点、投资证券等为核心的商务办公集聚区;以数码电子、家居家电、电动车等为核心的专业专卖市场段;以星级酒店、餐饮、休闲娱乐为核心的休闲娱乐区段;以中高档居住社区、多层、高层居住区为核心的生活社区段。
三是选区位,打造标志节点。规划选择在开源路和建设路交叉口布置地标性的综合体,布局大型多层商业购物中心、超高层办公、公寓,集中展示平顶山市核心商业圈的形象。

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2.梳理交通、提高效率
特色商业街区是物流、人流汇集的核心地区,人车混杂、交通拥堵、停车位紧缺等是商业街区的核心交通问题。 因此,对特色商业区进行科学合理的交通规划与组织管理,将有利于创造安全、畅通、有序的道路交通环境,进一步提高特色商业区综合竞争力。
一是增加支路网密度,加强交通微循环。规划整体路网密度由9.0km/km2增加到13.0km/km2。考虑到作为商业街区的实际使用,路网间距适宜控制在100-150米左右,满足大型商业设施的交通需求,临主干道作为店面主入口,支路作为进货通道。
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二是分类分时组织车流,提高道路使用效率。在交通预测基础上,规划通过合理的交通组织,科学合理的分时、分路、分车种、分流向使用道路,使道路交通处于相对有序、高效运行的状态。
三是优先预留公交系统,提高公交出行分担率。规划建议新华路、建设路、矿工路等公交线路密集的道路设置公交专用道,在建设路劳动路交叉口西北侧设置一处公交首末站,在大型的交通吸引点和产生点增设公交站点,确保公交站点间距不超过500米。
3.优化环境、创造活力
内部通过增加小学、幼儿园等教育设施,垃圾转运站、社会公共停车场等基础设施,街头公园、广场用地,绿化廊道等公共开放空间,完善商业街区的配套服务,优化商业区购物环境。
同时,将内部公共开放空间与商业、娱乐设施串联起来,形成富有活力、舒适的步行空间系统。
步行商业街:对传统步行商业街进行改造,加强商业空间的纵向延伸,通过增加临街小广场、街头绿地等,形成富有变化的步行空间,同时增加绿化、游憩休息观赏设施等,增加步行空间的舒适性和趣味性,最终形成连续的、并具有商业活力与消费吸引力的步行街区。
沿街步行空间:沿主要的商业界面,通过建筑的适当退让,形成沿街步行空间与临街的商铺店面便捷联系,通过在部分路口设置路口广场、街头公园等,作为人流集散和游憩场所。
绿化步行空间:结合临街的绿化带设置步行道,连接商业步行街,丰富规划区步行空间。
休闲街区步行空间:南侧结合餐饮、娱乐设施组织步行空间,形成相对自由富有变化的空间形式,南侧通过二层平台搭建,将步行空间与滨河公园连接起来。
滨河公园步行空间:在入口处设置集散广场,沿河步行空间强调观水、亲水功能,局部节点可设置观赏休息平台。
七、结语
通过对城市商业发展规律、商业街区的空间发展特征等分析,力求从商业业态选择、功能布局、空间形态、道路交通组织等方面入手,打造业态多样、功能复合、形象标杆、人气旺盛的现代商业街区,为平顶山商业中心区提供一个现代高效、科学可行的改造方案,促进平顶山商业发展,满足居民日益升级的消费需求。


作者简介
吴继芳,深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司,主创设计师

 


李明聪,深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司,设计师