近日，由蕾奥土地整备规划部编制的《龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划》，顺利通过“工业上楼”市政府工作专班审议。该项目是深圳市首个通过市政府工作专班审议的城市更新类“工业上楼”项目，是龙岗区政府继“上井片区统筹规划”后，在片区统筹开发的又一次探索创新。
效果图来源：建合作团队提供
项目概况
项目位于龙岗区宝龙街道龙东社区上井片区，是深圳20大先进制造业园区·龙岗区东部先进制造园区的组成部分。项目于2022年10月列入城市更新计划，拆除范围约4.9公顷，主要为盘活产业空间、打通城市主干路（蛇岭大道），项目主体为龙岗区投资控股集团（区属国企）；同年，项目纳入深圳市首批、龙岗区首个“工业上楼”试点项目。2023年2月《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》政策出台，建立了“三审一签”审批机制，本项目在龙岗区更新整备局等政府部门、龙岗区投控集团，以及各专业技术机构多方高效配合、紧密协作下，于2023年2月至3月先后通过了“区政府—职能部门—市政府”三级联审，在两个月内完成了项目审批。
项目亮点
规划通过打通南北研发生产轴及东西生活配套轴，形成串联整个园区与周边地块的十字都“芯”空间结构，打造集科研办公、生产制造、生活配套、休闲娱乐等于一体的高品质生态化“工业上楼”示范园区。
本项目具体有以下三方面的创新特色：
效果图来源：建合作团队提供
（一）规划统筹
本项目基于上井片区多主体统筹、多路径组合、多项目实施的“龙东上井片区统筹规划”，结合政府目标和实施需求，扩大了更新单元范围，由计划的4.9公顷扩大为7.6公顷，将原村集体的留用土地纳入更新单元范围，进行整体的用地规划统筹。为改善园区居住条件，在“工业上楼”政策框架下，于更新单元内新增5.6万平方米共有产权住房、1.8万平方米宿舍型保障性租赁住房，促进片区产城融合发展。
（二）土地整理
按照土地等价值原则，将原上井利益统筹项目约1.9公顷留用土地，置换到北侧（与村集体其他留用土地相邻），有助于解决不同主体（村集体、龙岗区投控集团）用地布局穿插、运营管理不便等问题。同时，在更新单元内对涉及的留用土地、零星用地、未建设用地、清退用地等土地进行空间上的整理，统筹更新开发建设用地、更新移交政府用地和留用土地的布局。并在更新开发建设用地、更新移交政府用地，以及南侧的利益统筹收储用地，共同打造上井片区“工业上楼”产业园。
（三）项目实施
结合更新单元内用地主体情况，分两个主体实施，其中更新开发建设用地、更新移交政府用地由龙岗区投控集团统一开发，留用土地由上井村集体开发，通过“整体设计、合作开发”推进项目落地。龙岗区投控集团委托了专业的建筑设计机构，进行“工业上楼”建筑方案设计，采用“定制+通用”两种模块，满足目标企业的空间需求，通过降本增效措施，打造低建造成本、低运营成本、高品质的示范园区，将“工业上楼”设想落实到建筑设计中。
效果图来源：建筑合作团队提供
结语与展望
在《龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划》项目编制中，蕾奥土地整备规划部立足深圳市现有土地政策和片区发展趋势，在上井片区统筹规划“统一规划、政策联动、主体协同、分步实施”的成功实践经验中，再次探索多主体协调、分主体实施、统筹开发运营的土地统筹开发新模式，通过科学的整体规划、统筹运用多种政策路径、搭建多主体协商平台、分步有序地推进实施，实现片区土地价值和空间环境品质整体提升。蕾奥土地整备规划部坚持“技术+服务”落地式工作理念，后续将继续在大片区土地综合开发等领域积累实践经验。
项目名称：龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划
项目类型：规划设计
项目地点：深圳市龙岗区
用地面积：7.6公顷
项目时间：2023年
委托单位：深圳市龙岗区投资控股集团有限公司
规划团队：深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司
建筑合作团队：深圳市华阳国际工程设计股份有限公司