（谋划篇）
项目规模：195公顷
委托单位：光明区城市更新和土地整备局
编制单位：蕾奥·城市更新事业一部
批复时间：2022年10月
项目意义
轨道13号线车辆段片区二次开发项目是全市首个平方公里级“TOD+产业+社区+生态”综合项目，是光明建区以来规模最大、难度最高、历史遗留问题最复杂的综合开发项目。项目采取“重点更新单元+利益统筹+土地整备”方式，探索大片区统筹开发新模式，落实车辆段等重大基础设施；打通市级生态廊道；打造站城一体复合开发的城市组团中心；引领连片产业转型升级。
01项目起因
重大设施落实引发的连片产业转型与城市升级项目
项目位于光明区凤凰街道塘尾社区，综合开发范围1.95平方公里，松白路、东明大道、光明大道等多条城市干道穿越，茅洲河、明湖公园等生态资源汇集，是光明区西部板块的重要组团中心，也是都市山水格局关键节点。
轨道13号线起于南山区东角头站，止于光明区公明北站，支撑深圳西部发展轴，是覆盖深圳中西部地区的南北向大运量公共交通走廊。经光明区委领导办公会议决策，车辆段选址于凤凰街道塘尾片区，位于松白路东侧、光明大道北侧地块内，车辆段使用范围约38公顷，考虑建筑以及权属宗地的完整性，拆除范围达52公顷，需拆迁建筑约为51万平方米。若单纯采用房屋征收方式，耗资巨大，需创新开发模式，结合周边片区统筹开发，实现项目资金自平衡，并同时满足地铁、业主、政府等多方诉求。
为保障车辆段用地按时移交，盘活土地资源，强化片区统筹，光明区委区政府提出对轨道13号线车辆段及周边片区实施综合开发，实现整体转型发展。
02项目难点
从现状看，物业类型复杂，数量庞大，拆迁任务艰巨。
项目所在地区是典型的老旧工业区，建成度高，现状总建筑面积176万平方米，涉及权利人和利益关系众多；由于历史原因，塘尾社区集体经济是“1个大村股份合作公司+12个小生产队”的组织架构，土地历史遗留问题复杂。
从规划看，限制要素较多，传统的规划编制思路难以推进规划调整。
控制线限制：项目涉及工业区块线、基本生态控制线、城市蓝线等诸多控制要素，调整审批流程复杂、周期长，且各个规划之间互为前提、互相支撑，采用传统的规划编制思路难以快速推进。
从实施看，单一土地二次开发模式无法解决现存问题。
土地二次开发传统路径难以保障建设时间及用地等需求。本项目建设时间紧、拆迁任务艰巨、涉及物业类型复杂，并要求在规划中落实车辆段用地、市级生态廊道等大片区公共利益用地。项目若采用房屋征收方式，征收资金量大，且易引发社区股份公司及原业主的抵触情绪；若采用城市更新模式，合法权属用地仅占14.2%，无法满足城市更新的立项要求；若采用利益统筹方式，股份公司难以在短时间内与众多权利人理清经济关系并完成相关建筑物清拆工作。
从诉求看，需要满足多层级、多类型需求。
地铁公司：按时交付轨道13号线车辆段所需建设用地，保障轨道四期工程按时有序推进，另外通过本项目解决部分融资需求。
区政府：依托项目盘活现状低效用地，释放城市发展空间，打造高品质产业制造空间，安置现状优质企业，引入重大产业项目。整合周边资源，拓展城市发展空间，提升片区形象，改善城市景观面貌。
市规划局：打造工业区连片改造试点示范，打通连接五指耙森林公园和茅洲河的明湖蓝绿廊道，实现深圳市“山海连城”计划中主要生态廊道的贯通。
股份公司：保障社区集体经济长远发展，保证原业主共享利益和土地开发增量利益。改善民生条件，优化项目内部道路交通，提供公园、广场、公服设施等场所，增加沿街商铺和集中商业。
车辆段选址片区现状建设情况（拍摄日期：2020年10月）
车辆段选址片区已拆迁完成（拍摄日期：2022年8月）
03解决思路
小范围&大范围？利益统筹&城市更新？
在项目研究之初，划定大小两个范围：小范围主要落实轨道车辆段建设，对规划调整较小；大范围在落实轨道车辆段建设、保证实施的可行性基础上，采用连片开发方式，将周边片区统筹纳入考虑，打通城市绿廊，对规划调整较大。在路径上，因权属复杂，无法直接套用现有政策明确开发路径。因此，项目在谋划阶段进行多方案比较和多要素考虑确定实施范围与实施路径。
小范围方案比选
大范围方案比选
大范围连片开发，统筹片区建设，综合解决各种问题
大小范围两个方案均能保障轨道车辆段片区的建设实施，且均具有较好的经济可行性，相比小范围方案，大范围方案具有以下优势：一是城市发展结构方面，大范围方案将轨道站点月亮路站及周边价值较高的区域纳入，进行TOD综合开发，利于塑造片区中心；二是生态绿廊打通方面，大范围方案通过内部腾挪置换，优化生态线边界，能够打通550米宽的东西向生态绿廊；三是土地价值提升方面，大范围方案对片区整体改造，释放低效用地，空间布局集聚，更加集约节约利用土地，实现由低密度低强度的工业区向大疏大密的综合城区转变；四是产业升级与民生改善方面，大小范围方案均增加产业建筑面积，促进产业转型升级，大范围方案更利于片区公共服务设施完善。
综合考虑以上因素，最终确定大范围内统筹解决各种问题，划定综合开发范围为1.95平方公里，推动片区整体改造，将一场房屋征收的“被动硬仗”转变为城市发展的“主动作为”。
综合开发研究范围
多种路径综合运用，应对单一路径的各种局限
在实施路径上，经过多重论证分析，最终选择以重点单元城市更新为主、局部土地整备利益统筹的方式。首先，选择重点更新单元路径的主要考虑因素：①政策符合性，项目范围内的国有已出让用地只能匹配城市更新政策盘活；②财政压力，相较利益统筹，政府前期需投入大量整备资金，城市更新可以引入市场主体分担财政压力；③规划调整空间，重点更新单元能够实现相关规划的一揽子调整，破解规划要素限制。其次，通过局部土地整备利益统筹将留用地指标调入重点更新单元，提高合法用地比例，进一步提高项目经济可行性。最后，将不适用城市更新和利益统筹政策的用地，如国有已征转未入库空地、土地已补而建筑物未补土地等，统一纳入土地整备范围。三种路径综合运用，形成闭合的连片改造区域，综合解决政策局限、规划调整、征拆压力、多方诉求等问题。
04实施特点
建立“区政府主导+市区部门联动+市场参与+多主体配合”的多方参与工作机制
轨道13号线车辆段综合开发项目是延续光明区土地整备成功经验的标杆项目，既有“党建引领+大兵团集中攻坚”的优势，又有“政府主导、市场参与”的创新。
工作机制示意图
政府主导推进。设立现场指挥部，统一制定项目搬迁补偿安置方案；成立专项攻坚组，发挥“兵团作战”优势，快速推动项目签约、房屋拆除、土地清场及用地移交工作；针对车辆段选址与落地、交通组织、规划调整等重大问题，由区政府通过成立领导小组主导工作开展，同时协调市政处、总规处、地规处、市更新局、市轨道办等多部门联动解决。
项目工作推进组
市场参与工作。开深圳重点更新单元先河，创新引入前期服务商，运用市场机制推进项目实施，在审计机构的监督下，全程提供搬迁费、安置费、补偿费等资金垫付服务；在政府的指导下，全程参与项目范围内土地及地上建筑物的清点、测绘、权属核查、更新意愿征集等工作。后期通过公开招标，确定城市更新市场主体，承担前期服务费用，缓解政府财政压力。
以重点更新单元为主，利益统筹为辅，更新整备融合的多路径综合开发
本项目积极探索存量用地开发新模式，在全市率先探索将“城市更新+利益统筹+土地整备”等多路径融合模式，根据土地权属分类确定实施路径，因地施策，提出二次开发实施方案，实现综合开发范围内实施路径的全覆盖，打造全市首个以重点更新单元为主要方式落实轨道车辆段用地的范例，为全市盘活存量用地和土地整备工作提供可复制可推广的综合改革试点案例。
城市更新。以城市更新作为核心路径，将符合建筑年限要求的建成区划入重点更新单元拆除范围，用地面积128公顷，建筑面积149万平方米，更新方向为工业、居住和商业等。
利益统筹。将未征转空地、建筑年限不足及光明大道沿线生态线外部分建成区划入利益统筹范围，用地面积28.5公顷，在政策框架范围内，将利益统筹留用地指标调入重点更新单元，保障重点更新单元计划立项和规划实施。
土地整备。项目内除已完成移交入库土地和现状保留用地外，存在部分国有已征转未入库空地、城市化转地范围内土地已补偿而建筑物未补偿土地，用地面积11公顷，通过一般土地整备方式完成地上建筑物征收。
多路径综合开发示意图
探索“一揽子规划，同步编制，同步审批”的规划编制审批模式
本次规划对片区空间结构和功能布局进行优化调整，需要对涉及上位规划及相关规划进行全面系统的调整，包括土地利用总体规划、法定图则、工业区块线、基本生态控制线、城市蓝线等。为保证车辆段按时落地建设，本项目提出以“一揽子规划”为解决手段，以重点更新单元规划为核心，同步编制其他相关专项规划，包括生态线占补平衡、法定图则绿地占补平衡、工业区块线占补平衡、蓝线调整等，实现一揽子规划同步编制、同步报审。
规划编制审批模式示意图
05解决问题
建立利益平衡机制，满足多方主体诉求，推动项目有序实施
有序交付车辆段用地，落实重大基础设施。通过片区综合开发，实现地铁车辆段用地的有序交付，保障了轨道13号线建设顺利按期推进。目前，已完成86公顷用地、74万平方米建筑物搬迁补偿安置协议签订工作，清租率100%，腾空交房建筑面积67万平方米，移交车辆段施工用地面积25.5公顷。
更新单元移交净地，支持地铁集团融资。转变地铁融资地块由土地整备供应的常规思路，在项目开发实施可行的基础上，从重点更新单元移交经营性用地，通过定向开发，支持地铁集团融资，用于轨道线路站点及车辆段建设。
制定搬迁安置方案，解决历史遗留问题。本项目涉及股份公司集体物业、集资物业、私人私企租地建房物业等多种形态，通过项目综合开发，建立片区统筹算账机制，完成社区内部土地确权工作，理清土地经济关系，统一土地和物业搬迁补偿安置标准，一揽子解决了土地历史遗留问题，保障了集体经济的可持续发展。
保障公益用地需求，完善服务配套。本项目预计可提供公益性用地136公顷，保障推动车辆段实施，改善了片区生态空间环境和公共配套设施；将筹集保障性住房32万平方米；将建设九年一贯制学校3所、幼儿园8所，有效缓解片区学位资源紧缺问题；优化道路体系，改善片区交通组织条件，促进片区交通微循环。
淮文斌 | 项目总师
城市更新事业一部经理、公司副总规划师、注册城乡规划师
个人简介：毕业于华中科技大学，近年来主要聚焦深圳二次开发方面的规划设计和研究工作，参与上百项更新整备项目研究，积累了丰富的实操经验。代表业绩：《龙华区工业区城市更新模式分区划定及更新方向研究》、《龙华区观澜河一河两岸地区开发实施计划》、《龙华区梅观创新走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目规划研究》、《光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元规划》等。
修福辉 | 项目总师
城市更新事业一部副经理、公司副总规划师、高级规划师
个人简介：毕业于哈尔滨工业大学深圳研究生院，现立足龙华光明，致力于深圳市存量土地二次开发的相关研究与规划实施工作，包括城市更新、土地整备利益统筹、图则调整、规划咨询等四大核心板块业务。代表业绩：《光明区城市更新和土地整备“十四五”规划》、《光明区轨道 13 号线车辆段片区重点城市更新单元规划》、《光明区全域二次开发研究》、《光明区"5+8”连片产业空间统筹开发技术支持》等。
刘 宇 | 项目负责人
主创设计师、资深规划师
个人简介：毕业于华中科技大学，作为光明区团队的主要成员，近年来扎根光明，在地服务城市建设，全程参与了较多全区层面的二次开发研究工作，持续跟踪了各重点片区二次开发建设进程，具有丰富的城市更新和土地整备利益统筹项目实操经验。代表业绩：《光明中心区光明街道片区更新统筹规划及开发实施计划》、《光明区原光明农场辖区内国有历史遗留用地二次开发政策创新研究》、《光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元规划》、《光明区马田街道薯田埔片区统筹规划研究》等。
夏 伟 | 项目负责人
主创设计师、注册城乡规划师
个人简介：毕业于重庆大学，长期从事城市更新、土地整备利益统筹等存量规划研究和设计工作，参与众多二次开发项目研究，并多次获得省、市城乡规划设计奖项，具有丰富的实操经验。代表业绩：《龙华区城中村综合整治中长期规划》、《龙华区龙华街道水斗老围村城市更新单元规划》、《龙华区城市更新整体影响评价》、《光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元规划》等。
项目组成员：黄玮、王磊、贾山、李虎、宋成业、李才、陈雪梅、樊攀、蒋真、谢嘉城、程影、高心怡
吴佳聪、管天元、张顺康、林世泽
编 辑：陈雪梅、谢康宁、郑宏
校 对：吴继芳