项目类型：专项规划
项目地址：宁波保税东区
项目规模：1.23平方公里
开始时间：2017.10-2018.5
设计团队：秦雨、黄楠、叶丽琼
项目背景
宁波保税区最初是在1992年由国务院批准设立的，经过20多年的发展，保税区划分为东、西、南三个区。随着时代变迁，保税区发展繁荣不再，保税东区现状面临着区位劣势、准入功能受限、产业档次不高、权属错综复杂和旧区改造、空间紧缺等五大发展瓶颈。
在保税政策优势减弱、经济下行、发展空间缺失、注册企业不断流失的发展背景下，保税区管委会委托我司进行宁波保税东区区域提升改造规划工作，希望通过产业与空间的提升实现保税区人气、活力的聚集，凸显保税区魅力。
规划思路
基地转型发展的矛盾表现在“空间”，但根源在“区位”与“监管”；规划着眼于产业更新与空间重塑，起步于转型目标的判断，重点回答转型方向如何确定、产业如何填充、空间如何配合、行动如何制定等四个方面的问题。
主要内容
本项目主要从以下四个方面展开：
1.转型方向如何确定？
从保税要素、宁波市发展背景、港城要素、三区协作分工四个层面对保税区转型路径进行分析，认为：“保税”是基地的核心竞争力，扩大“保税”优势，强化国际贸易核心地位；产业发展应重点关注金融科技方向，并且利用保税区政策力度最大优势发展创新孵化产业，既顺应北仑区发展趋势，也符合自身产业创新发展需求；打造城市功能中心，重点提升个性化服务功能，满足周边居民及青年创业需求；近期改造重点为应整合所有资源到东区，侧重东区贸易与科技功能，西区作为东区仓储拓展空间，南区作为下一步重点提升区域。
综合分析背景因素和发展要素，提出保税东区未来的转型目标是：“一带一路”综试区核心区、金融科技引领区、宁波青年乐创共享平台、保税区创新中心（包括双创平台、政策创新、体制创新等内容）。
规划的产业发展体系主要分为四个方面：一、巩固提升国际贸易，包括服务贸易、跨境电商、供应链物流；二、重点引进金融科技，包括金融保险服务、融资服务、合作交流平台；三、重点扶持创新孵化，包括数据孵化、电子信息；四、提升保税区的个性化服务水平，包括娱乐体验、文化创意、生态休闲等。
在对创新活力科技园区和广场改造案例分析借鉴的基础上，近期保税东区以打造乐创生态城为目标，实现由传统保税工业区向创新开放活力园区的转变。通过学习借鉴龙岗天安数码城、坂田天安云谷等活力科技园区案例，提出了立体复合、多维链接、生态共享、智慧开放四大设计策略。其中，立体复合分别体现在空间和建筑的复合利用上，在空间上强调组团功能复合化和主题化，在建筑上强调建筑功能垂直弹性复合模式；多维链接主要体现在优化道路系统上，包括优化内部交通，加强内外交通联系，构建立体化慢行交通体系等；生态共享主要应用在对园区开放空间，如水岸、绿地等的打造上，形成立体复合共享的绿色生态系统；智慧开放体现在对建筑及街区的改造上，通过场地、立面、景观灯的改造，形成智慧开放街区空间。
在实施流程指引方面，向国家争取“协议开发，自主改造”等政策支持，放水养鱼、抢占先机。我们认为：综合改造比完全新建更出彩，关键是政府适度跟着市场走，也是效率最高的方式。参照《宁波市关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见》，提出临时改变建筑功能的建议；以深圳横岗文体中心规划调整为例，提出G1公园调整建议；参照深圳市的拆除重建地块的改造流程，对保税东区拆除重建提出适宜合理的建议。
在更新运营方面，建议引进专业的产业团队运营介入，并且以深圳市留仙洞总部基地为例，提出“单元+小地块”开发模式。
创新特色
（1）在海关特殊监管政策下，提出保税区产业发展与空间提升的转型路径
①产业发展层面：以新经济为导向，重点关注国际贸易、金融科技、创新孵化产业发展，同时完善个性化服务；以食堂、接待、保税展销等手段完善围网内服务配套功能，增加生产性服务业，为区内企业及人才提供必要的配套服务；通过广场设计与水岸、街道改造，增强娱乐体验、文化创意与生态休闲功能。
②空间提升层面：借鉴深圳万科云设计公社绿地复合功能经验，对保税区入口广场进行改造，采取公共服务混合绿地模式，提升门户空间形象；结合城市水系主题，通过滨水建筑小品、创意广场、景观栈道等设施增加亲水空间；通过高线公园链接各功能建筑，实现空间立体复合。
（2）提出港-产-城联动发展思路，分类落实保税区升级改造行动
①改变发展思路，由以前靠港，现在应更多考虑与城市关系，作为港城结合部，为城市和港口提供服务与产业发展的空间载体，创造高于城市的品质空间。
②基于保税区外部及内部发展条件，控制发展节奏，落实近中远期改造方案；并从建筑升级改造、建筑立面整治、道路等基础设施提升、水岸改造、高线公园等五个方面，分类引导保税区改造行动。
（3）借鉴深圳城市更新经验，提出保税区实施保障建议
①提出近期建筑功能改变政策流程及远期拆除重建类地块更新流程借鉴；注重与控规的互动协调，反馈控规调整建议。
②在运营方面，以深圳留仙洞总部基地为例，提出单元+小地块开发模式，并考虑将独立的创意园、众创空间单元等打包给专业产业团队运营，签订开发协议，并分期支付运营团队相关费用的实施建议。
