he Integrated Urban Upgrading Consulting of LUCHENG, WENZHOU
温州市鹿城区城市升级一体化综合咨询
项目名称：温州市鹿城区全域谋划一体化综合咨询
委托单位：温州市鹿城区规划编研中心
项目地点：温州市鹿城区
设计单位：深圳东方小镇建设股份有限公司&深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司
项目类型：策划咨询
用地面积：294.38KM²
项目负责人：宋兆娥
规划咨询团队：蒋峻涛、刘泽洲、张震宇、魏良、潘小文、邵希娟、吴彧妮、向振鹏
规划咨询时间：2016.12~2017.08
图纸版权：温州市鹿城区规划编研中心&深圳东方小镇建设股份有限公司&深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司
全文5000字，阅读需要12分钟
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一体化咨询及未来发展趋势
根据诺瑟姆曲线，当一个国家或地区城镇化率介于30%~70%之间时，工业化处于加速发展期，超过70%，增长速度趋缓。国家统计局网站显示，截止2016年末中国的城镇化率已达到57.35%。部分沿海发达省份的城镇化率甚至已经超过60%。意味着我国发达地区的城镇化已经开始进入后工业化时期。而后工业化时期，城市发展的具体表现是由以新增城市建设用地、投资驱动的发展方式，进入以提升建设用地内涵、创新驱动的发展方式，城市规划也由增量规划进入存量规划。北上广深大量的城市更新就是最好的体现。
传统的规划思路及方法已不能完全解决存量规划阶段的城市问题。需要更系统，有路径，能落地，可运营的一体化解决思路，即一体化咨询。一体化咨询是为项目提供全生命周期、全产业链条的综合解决方案。具体包括战略定位、产业策划、空间规划、行动计划、运营开发等，涉及规划、产业、财务、运营管理、市场营销等多专业整合。避免传统规划多层皮，无法落地实施的问题，为企业及政府提供一揽子解决方案。
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项目背景
转型升级·提升中心城区首位度·大拆大整
“十三五”阶段是温州转型发展、创新发展的关键阶段，温州正全力加快推进城市、经济、社会的全方位转型。鹿城作为温州的核心城区，能否率先谋划，做好温州转型升级的排头兵，关系到温州“十三五”战略目标能否顺利实现。为此，市政府提出“以提升中心城区首位度为重点加快城市转型，努力打造东南沿海重要中心城市”的要求。2016年10月10日，鹿城区双屿街道中央涂村农房倒塌，导致22人不幸遇难。中央涂农房倒塌事故拉开了温州市“大拆大整”专项行动的序幕。本次“大拆大整”主要集中于“四旧”，即旧城中村、旧小区、旧工业区和旧市场，分批次、分时序提出不同的拆除整治措施。据初步统计，鹿城区未来通过“大拆大整”，将为城区发展腾出约20KM²的建设用地。那么“大拆大整”后如何“大建大美”是本次规划主要考虑的问题。
基于以上三大背景，鹿城区谋定而后动，通过本次一体化咨询，加强顶层设计，明确合理的路径与抓手，指导近期开发建设。
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规划思路
3.1整体评估：人·业·城
城市的发展归根结底是实现产·城·人融合互促发展。本规划重点站在市区一体角度，从“人、业、城”三个方面评估当前鹿城发展基础及面临问题。“人”的评估重点围绕温州市区及鹿城区人口特征、发展趋势等方面展开。“业”的评估着重从温州市及鹿城区当前已经形成的产业基础，产业近几年发展趋势及特征展开，同时对鹿城区一、二、三产业及房地产市场、商务商业、文创园区、旅游市场等领域发展情况进行详细评估。“城”的评估着重围绕整个鹿城区的潜力识别、现状空间格局、交通条件、服务设施、现状风貌等方面展开。
通过对“人、业、城”的整体评估，明确了鹿城区当前发展的优势与瓶颈，导出鹿城需要借助本轮“大拆大整”，实现三个优化，三个匹配。
3.2发展目标：时尚智都，山水美城
本轮规划咨询结合整体评估，明确鹿城区的目标定位：时尚智都，山水美城。并在此基础上构建了五大战略选择。
3.3产业策划：升级两大优势产业，培育四大新兴产业
鹿城区是温州鞋服产业的集聚区，传统轻工业规模较大，但面临利润低、增长低、档次低的问题，产业亟待转型升级。同时，鹿城区科技创新的投入偏低，尤其是战略性新兴产业和高新技术企业的数量偏少，在高新技术发展方面较为落后，导致新兴产业的比重和增加值也有所不足。因此，立足鹿城区产业本身发展基础，围绕发展定位，坚持创新驱动发展，本轮规划提出形成“2+4”的主导产业。即升级2大优势产业，培育4大新兴产业。
升级传统制造业，走向时尚智造。明确本次传统制造的三大升级方向，重点发展鞋服时尚定制制造、轻工智能装备和新材料、文化创意。
升级传统商贸，打造现代商贸。以满足温州大都市城镇居民多元时尚消费为目标，大力发展都市商业娱乐、电商和物流等。
借力各项改革创新优势，培育发展商务金融业。借助温州作为国务院批准的全国首个金融综合改革实验区的创新优势，大力发展商务金融服务业，主要业态包括金融服务、总部经济、中介服务等，促进楼宇经济发展。
依托医养叠加政策优势，培育发展生命健康产业。温州市先后分别获批全国社会资本办医综合改革试点城市和全国养老服务业综合改革试点城市。叠加的政策优势为鹿城发展生命健康产业带来空前机遇。本规划提出强化医疗健康服务，同时依托鹿城区西部优良的生态本底发展养生养老产业。
打造温州旅游集散地，积极发展文化旅游业。鹿城有千年的文化历史底蕴及丰富的文化遗产。2016年鹿城古城成功申报国家级历史文化名城。规划围绕“构中心、创品牌、树形象”的发展思路，提出将古城“全部收储，整体打造”。
依托信息服务基础，大力发展新一代信息技术。本规划提出重点发展互联网+新业态、软件和系统集成服务和智慧城市等新一代信息技术产业。
3.4空间优化：以城区综合品质提升为目标
空间结构优化。本规划作为鹿城区未来“大建大美”的顶层设计，首先对于温州市总规层面确定的空间结构进行优化及细化。在原有总规确定的“双轴双心四片”的中心城区空间结构的基础上，结合本次规划重点发展片区，细化总规明确的“心、片”。最终明确本次规划“一轴一带、三线贯通、七大平台、引领升级”的空间结构。
创新安置方案。为响应国家及省市提出的“对棚改区积极推行货币化安置”政策，本规划尝试提出对新签约的拆迁户实行完全货币化安置政策。方案提出划定六大集中的限价新型社区。通过引入大型开发房企对限价房区实行有品质，带示范的开发，吸引拆迁户的购买入住。拿到拆迁款的拆迁户可以自行解决住房问题，也可以优先到限价商品房区进行购买。通过限人均居住面积、限房屋交易时限等方式抑制炒房行为，保障限价房安置的顺利推行。本方案明确六大新型社区的具体范围，落实新型社区内需要配置的公共设施及规模要求等，为下一步招商做准备。
“大拆大整”引起低租金住房的大面积减少，导致部分外来人口开始外流。为应对这一问题，本方案根据鹿城产业未来发展方向，初步预测不同产业区未来的工人数量，明确各片区的预期安置规模，划定五大产业配套公寓区，并通过提供高品质的配套服务，活力的氛围吸引高端人才入驻。
品质提升。鹿城区的品质提升着重围绕公共设施规划布局、旅游路线打造、风貌营造等方面展开。公共设施的规划布局思路为“市区一体，公共设施统筹考虑；补齐短板，优化公建配置；疏聚结合，重点板块高标配套”。规划优先落实温州市“十三五”确定的市级重大公共设施。针对现状公共服务设施整体分布不均，配套标准不高、空间服务不均衡等问题，规划在原有专项的基础上重新校核公共服务设施，补齐短板，提升各项服务，打造宜居之城。在等级体系上针对现状基层公共服务设施缺乏的问题，规划提出打造“社区服务综合体”。明确社区服务综合体的布局原则，相关占地及配套标准。
规划整合鹿城区的旅游资源，构建了“两轴多线”的旅游精品线路，“两轴”为沿瓯江水上体验轴、沿温瑞塘河水乡体验轴线，“多线”为轴线伸出串联各景点资源的体验路线。
针对风貌营造规划提出“以山为纲，以水为脉，重塑山水斗城风貌”。
交通优化。规划提出建立与鹿城社会经济发展相适应、与城市功能布局相协调，运输结构合理、设施网络完善、高效便捷和可持续发展的城市综合交通体系。通过加强老城区与周边重点片区的路网联系；支路加密，打通道路微循环；轨道交通优化；静态交通优化等手段优化鹿城交通。
土地功能优化。对原有的控规用地功能进行优化，落实本轮规划的产业发展需求及各配套专项需求。
地下空间开发。在当前“大拆大整，大建大美”专项行动中，合理利用地下空间成为了解决土地冲突、完善城市功能的必然选择。鹿城一直存在停车难、地下空间开发不足等问题。结合本轮“大拆大整”，系统开发地下空间成为鹿城发展的必然选择。
本次规划针对居住片区、商业区、交通枢纽区及其他特色用地地下空间提出不同的开发策略及手段。
人才及营销策略。为保障本轮产业转型及城市建设能够顺利推进，规划提出“新白鹿引才”工程及五大营销手段。“新白鹿引才”工程围绕鹿城未来产业发展方向，吸引国内外相关行业领军人才、号召温籍青年创新人才回归、留下温州地区高校创新人才，聚焦这三类人才，以改善鹿城人才结构，提升城市创新活力，推进产业转型为目标，增强城市竞争力。并明确了工程的具体构成。同时为重塑鹿城形象、扩大城市知名度、提升城市竞争力和影响力，本规划提出实施五大营销行动。
3.5重点片区城市设计
横渎片区是本次区里提出来重点打造片区。横渎片区原为横渎村，规划面积约60ha，紧邻温州市行政中心，是温州市重点打造的中央绿轴板块的组成部分，目前已拆迁完毕。该片区区位价值显著，可实现连片开发，需要重点设计。
规划深入分析横渎片区的现状建设条件，明晰该片区的基地特征。对接协调上位规划的基础上，着眼差异化发展，依托自身潜力优势拓展和植入特色服务，进一步强化行政中心服务功能，未来形成以文化商业、科普教育、儿童主题、教育培训、特色滨水商业、品质住宅于一体的文化商业新坐标，特色复合街区及品质宜居家园。提出该片区的目标愿景：温州独具品牌标识的文商活力坐标、城市中心片区的特色复合街区、绿色生态的品质宜居家园。
为满足鹿城区对该片区不同的发展诉求，本次规划基于空间发展重点的不同构建了两个设计方案。并对两个方案内涵做了具体阐释。
同时为保证规划的顺利实施，方案初步提出横渎片区的开发控制计划。
3.6行动计划：快起步，做安置；稳推进，强配套；谋发展，重产业
为保证规划方案的落地，结合鹿城区的顶层诉求，规划提出“快起步，做安置；稳推进，强配套；谋发展，重产业”的行动思路，在每年都有住宅可销售，有配套可服务，有产业可就业，有土地可储备的大前提下，保证每年都能实现建成一批，启动一批，储备一批。实现年年有看点，年年出亮点，三年一跨越的建设成效。最终规划分为三个行动阶段，第一阶段主题是激活与立势，并在此阶段将所有四旧范围内的用地收储；第二阶段主题是提质与集聚；第三阶段主题为强化与完善。
3.7财务策略：多维度、多角度下的综合性财务测算
规划方案的确定及落地与政府的融资决策、资金管理等策略息息相关。根据区政府的诉求，本规划需要全程对政府的投入产出进行测算，为区政府进行决策提供支持。为保证此次财务结果的科学有效，测算之前明确三大前提条件：分析的空间范围为鹿城主城区的四旧范围、政府采用“先做地、后出让”的策略、“大拆大整、大建大美”的资金实现封闭运行。
本次财务测算以“2+4+4”的方式，从两个角度，分四种情境，分别对四个对象进行计算并分析。两个角度即“市区一体”和鹿城区的角度；四种情境即根据“征地拆迁补偿方式”及“征地拆迁推进方式”不同组合成四种情境；四个对象是指根据后期开发方式的不同将主城区内分为“新型社区”、“古城改造区”、“其它功能区”、“整体”四个对象分别分析。从而模拟出29种财务解决方案供市级及区级政府决算。本论文以一种情境下财务测算分析为代表叙述。
情境Ⅰ设定的条件是“四旧均集中在近三年进行征地拆迁”和“四旧均100%货币化安置”。
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总结
本次一体化综合咨询项目整合多专业、多团队，为甲方打造了“产业策划—空间规划—城市设计—行动计划—财务测算”一体化的解决方案。通过本次咨询，有效地帮助鹿城在全市范围内积极争取“大建大美”的主动权，为区里争取了更多的规划建设及管理权力。同时有效指导鹿城区当前“大拆大整”的实施计划及进度。本规划提出的建设六大新型社区等措施目前已经进入实质推动阶段。