兰州新区“飞地经济”产业园区控制性详细规划
项目类型：控制性详细规划
项目地址：兰州新区
用地规模：28.37平方公里
开始时间：2015年8月
设计团队：邝瑞景、罗洁、陈扬、贺中辉、冯宪灵
全文2300字，阅读需要5分钟
项目背景
规划区位于兰州新区西北部，中川机场北侧。距兰州市区约90公里，距兰州市中川机场约12公里。
项目区位示意图
伴随“丝绸之路经济带”战略构想的提出和《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》发布，兰州新区迎来物流和制造业发展的利好消息。与此同时，甘肃省提出“飞地经济”战略，计划充分利用兰州新区战略平台优势，整合全省资源，推进各地州市在兰州新区建设“飞地经济”产业园区。上位规划《兰州新区总体规划（2011-2030）》（2014修改）将规划区重新定位为“机场北飞地经济产业片区”，新增机场北物流园区，依托铁路货运枢纽，打造服务于区域的仓储物流园；近期内重点建设兰州新区北站及综保区两个货运枢纽，积极申报铁路口岸，增设国际集装箱办理站功能，适时开通兰州至中亚、俄罗斯、欧洲货运定期班列，构建空港功能区与陆港功能区联动发展的小西北地区功能最强的综合保税区。
规划思路
结合项目现状建设条件分析和目前兰州新区对于该片区发展的定位，规划采取七大策略，利用现有资源，有效组织用地功能，使建设良性发展，最终实现规划目标。
规划策略一：区域协调，优化货运交通。规划着眼于构建高效的交通网络，整体统筹飞地经济产业园区、北部综合产业片区和东侧工业组团三个产业发展区域，梳理客货交通流线，利用伊犁河街和淮河大道建立两条东西向货运通道，通过南北向干路与这两条东西向通道连接，快速疏解货运交通，同时建议伊犁河街向西延伸，与景中高速相接，并增设高速公路出入口。
优化后交通组织示意图（两条货运通道）
规划策略二：判断土地价值，做到有的放矢。规划建议摒弃粗放的土地开发模式，从现状土地价值本身入手，把握土地开发价值与方向。根据现状土地开发特征，规划从交通、建设、安全、服务等方面总结了影响现状土地价值的八大因素，包括：现状道路通车情况、距货运北站距离、距现状村庄距离、距离秦川镇距离、土地建设难度分类、土地利用总体规划指标、拟出让地价和地震断裂带影响区。规划通过arcgis软件对上述因子加权评分，得出了现状土地价值情况及分布示意图，从而确定规划区土地开发时序。
各因子权重及评价结果示意图
启动区选址示意图
规划策略三：集聚发展，集中力量办大事。规划通过对即将引入产业进行分析与筛选，确定并集中安排最优条件的项目推进，促使园区尽快形成规模。同时推荐园区内不划定市州园区边界，也不划分主导产业组团，各市州开发区域以建设用地指标确定，前期招商引资的项目集中安排在启动区建设，当启动区建成后，再转向下一个组团进行建设，以此滚动开发。原来各市州园区周边道路、水、气等设施继续归新区建设，园区内基础设施建设资金可按照具体建设项目的用地面积比例和开发强度，向所属市州收取，由新区统一代建。
《兰州新区“飞地经济”产业发展指导意见》中各部门权责划分示意图
可优先发展的产业示意图
优化后产业布局规划
规划策略四：以产为先，优化生产性服务配套。园区用地主要由仓储物流和工业两类用地组成，其中：物流园区的发展思路判断为，保障兰州新区内的三大枢纽实现差异化发展，优势互补，根据规划区内货运北站的定位及建设时序安排，飞地物流园区更适合作为甘肃省各州市货物集散的平台，近期以黑货为主，远期可考虑以白货为主，结合园区特点，可运输如钢材、建材、农副加工产品和中药材等货物，并努力建设为区域物流中心。规划物流园区由货场作业区、期货金属交割库、铁路口岸、物流仓储、物流服务等功能组成，并预留弹性用地，为未来商贸功能预留发展空间。同时纬五十一路以南考虑将物流仓储用地和工业加工用地进行混合开发，以适应园区物流和加工的发展需求，物流仓储建筑面积不少于60%。规划以物流园天山大道以东、物流园纬二路以南、物流园经六路以西以及淮河大道以北为界，划定示范园区范围，总计约2平方公里。
兰州新区三个货运枢纽功能定位示意图
物流园区功能布局示意图
根据对制造业及农产品加工产业生产性服务业的需求分析，确定具体服务内容，结合园区服务中心的布局，落实生产性服务业的空间位置。
规划策略五：以人为本，优化生活配套布局，定制服务内容。根据园区未来的发展目标和用地构成，园区的人口类型主要包括村民、产业工人、物流工人、行政管理人员、商业商务服务从业人员、其他服务从业人员以及就业人口带眷家属。通过对园区就业人口及通勤人口数量的分析，确定园区常住人口在6.44-8.13万人之间，根据村民和带眷人口以及单身职工两类人群不同的居住生活需求，明确园区生活配套内容，构建服务中心体系，并以步行和自行车行尺度，确定服务中心分布。
不同人群配套服务需求示意图
服务体系规划示意图
规划策略六：弹性控制，更加适应发展的不确定性。通过弹性路网、混合用地、弹性用地和优化控制方法等方式，增加用地开发的弹性控制，以适应未来空间发展的弹性需求。
弹性路网划分与土地出让示意图
混合用地分布示意图
规划策略七：管理创新，开启高效发展模式。规划建议通过土地的临时用途和缩短土地出让年限的方式，创新土地管理方式，提高土地使用效率。
主要内容
规划区城乡用地总规模为2837.09公顷，包括建设用地2139.58公顷和非建设用地697.51公顷，占比分别为75.41%和24.59%。建设用地以城乡居民点建设用地为主，总用地面积约2049.98公顷，其中城市建设用地约2017.95公顷，村庄建设用地约32.03公顷。其他建设用地包括区域交通用地67.77公顷和特殊用地约21.83公顷。非建设用地中，水域面积为67.25公顷，农林用地面积为630.26公顷。
规划成果由法定文件、技术文件两部分组成。其中法定文件包括文本和一图三则，技术文件包括说明书、规划图纸和附件。
一图三则示意图