近年来，随着深圳发展规模不断扩大
工业用地供需矛盾逐渐加剧
传统厂房发展模式对于企业
获取产业生存空间的压力越来越大
“工业上楼”应运而生
4月26日下午，“创新赋能 工业上楼”研讨论坛在龙华城市客厅顺利举行。“创新赋能 工业上楼”研讨论坛围绕“工业上楼”的政策体系创新要点、建筑空间创新要点、规划设计创新要点三个维度，通过解析当前“工业上楼”发展热点，共议产业空间转型升级前路，致力于加快探索龙华区“工业上楼”新模式，大力实施“工业上楼”行动计划，持续赋能全区产业发展。
本次活动由龙华区重点区域建设推进中心主办，龙华区重点区域总设计师规划景观服务团队（深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司）。区重点区域中心副主任王凌燕同志出席了本次活动。
活动邀请了深圳市合一产业运营服务有限公司创始人罗宇先生和香港华艺设计顾问（深圳）有限公司产业研究院院长夏熙先生为主讲嘉宾。深圳市规划国土发展研究中心副主任规划师覃文超先生、深圳市建筑设计研究总院有限公司城市更新研究院副院长郭少帆女士、深圳市龙华建设发展集团有限公司产业负责人赵志栋先生、深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司副总规划师淮文斌先生为研讨嘉宾。市总指办、“工业上楼”工作专班成员单位及企业代表参加了活动。
主题演讲
在主题演讲环节，两位专家围绕“创新赋能 工业上楼”做主题演讲，聚焦最新政策、建筑设计和开发运营等重点内容，分享了“工业上楼”项目的应用背景、发展优势及相关案例。
01 新型产业园区可持续发展之道
深圳市合一产业运营服务有限公司创始人、董事长罗宇
罗宇先生从城市发展、产业升级视角下的深圳45年产业园区发展趋势出发，指出“工业立市+节地发展”是深圳探索工业存量提升供给的新模式。针对深圳市连续5年，每年建设2000万平方米的“工业上楼”高品质低成本厂房空间的目标，罗宇先生指出“工业上楼”项目实施应注重开发运营，强化资源要素整合，加强人才服务，完善基础设施配套建设。
最后，罗宇先生基于对合一产业园区全要素运营模式的研究，对“工业上楼”新型产业园区业务投资发展提出六大建议：一是精准定位专业主题园区；二是招商前置，龙头或头部企业的引进定制降低风险；三是政企合作，重点配合政府产业招商落地；四是运营流量出效益；五是以终为始，基于资产证券化倒推开发运营模式及实施计划；六是搭建完善开发运营团队，构建全周期能力，确保高效率落地。
02 “20+8”背景下如何理解“一园一策”
香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 产业研究院院长夏熙
夏熙先生以中海华艺设计的多个项目为例，提出“工业上楼”项目的建筑设计应符合客户对成本、招商、运营的三大需求。夏熙先生从建筑出发，提出了涵盖平面设计、层高、荷载、垂直交通等内容的“工业上楼”十大要素；从产业出发，根据产业特点将七大战略性新兴产业划分为“能上楼、低楼层、不能上楼”三种类型，指出中小规模中试与生产制造产业为可以上楼的产业。夏熙先生强调“工业上楼”要注重降本增效、量身定制、智慧运营、因地制宜、引入龙头等内容，实施“一园一策”发展策略。
圆桌论坛
在圆桌研讨环节，与会嘉宾纷纷围绕“工业上楼”规划及更新政策转变、建筑设计的空间创新、市场视角的利益平衡逻辑等三方面进行研讨。
深圳市规划国土发展研究中心副主任规划师覃文超：
“工业上楼”创新政策在建设、审批程序上，均根据实际情况进行了创新突破和适度松绑。政府为此特地成立三个工作专班，创立“三审一签”制度，旨在缩短周期、拉快进度，以带动国企民企的积极性。“工业上楼”核心是高品质、低成本、定制化空间赋能“20+8”产业发展。“工业上楼”项目不仅仅是工业房地产开发，而是需要开发商在政府的助力下向运营商转变，做到为企业和人才贴身服务、打造条件、满足需求，做到“一园一策”。
深圳市建筑设计研究总院城市更新研究院副院长郭少帆：
目前深圳“工改工”的项目规划审批多、落地实施少。市场动力缺乏的原因是开发商担心“工改工”产品租售困难导致重资产难以剥离。目前的“工业上楼”政策是深圳“工改工”供需不匹配、市场失灵的破局之举，目的是保住开发端，留住产业端。政策有效利用政府和国企资源突破创新，解决市场隐忧，带动市场积极性。
深圳市龙华建设发展有限公司产业负责人赵志栋：
南山红花岭等标志性“工业上楼”实践项目的规划设计理念具有学习借鉴意义。龙华也在积极探索“工业上楼”新模式。“工业上楼”是赋能龙华“11+4”产业集群高质量发展最好的空间抓手。它不仅是一个产业开发项目，更将成为龙华吸引社会力量投资，引领高端制造业发展的核心战略。
深圳市合一产业运营服务有限公司创始人董事长罗宇：
“工业上楼”项目的实施仍需开展更多政策解读、市场资源对接、人力资源咨询等贴身定制化服务工作，尤其是帮助从外地招商引资进来的企业开拓深圳和华南的市场。“工业上楼”项目招商引资应采用社会化招商的方式，并建立激励机制，应以更加直观、互动性更强的方式，快速扩大龙华“工业上楼”园区的知名度和影响力。创新、创业、创投如何形成闭环相互串联才是产业高质量发展的关键。
香港华艺设计顾问（深圳）有限公司产业研究院院长夏熙：
“工业上楼”作为一个开发趋势，政府和市场都处于摸索阶段。政府可结合企业需求评估适合上楼的产业类型，并通过经济效益的测算分析评判该项目的合理性及可实施性。“工业上楼”并不适合所有类型的项目，建议不要盲目地全面铺开“工业上楼”建设，需要给政府和市场一些时间研究多种实施路径，以探索更优的开发模式。
深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司副总规划师淮文斌：
城市发展目前面临的难题是在运营时代和高成本时代如何推动产业升级。面对综合成本的降低和前置招商标准流程的建立，“工改工”项目的推进阻力较大。龙华区去年土地整备释放约5平方公里产业空间，引入华为、迈瑞等优质企业。因此土地整备与“工业上楼”在盘活低效产业空间上的互补作用，对龙华引入核心龙头企业至关重要。
此次论坛通过解析“工业上楼”模式
当前在政策实施、规划设计、开发建设
招商运营、人才服务等各个环节的关键问题
为拓展龙华重点片区优质产业空间供给
探索龙华区“工业上楼”实施路径
实现深圳“工业立市、制造强市”
战略提供了重要保障