行动探索 | 深圳市福田05-05号片区[景田地区]B201-0070宗地规划调整研究

RESEARCH ON PLANNING ADJUSTMENT OF B201-0070 COMMUNITIES OF [JINGTIAN AREA],NO.05-05,FUTIAN DISTRICT, SHENZHEN CITY
深圳市福田05-05号片区[景田地区]B201-0070宗地规划调整研究
项目类型：规划咨询与研究
项目地址：深圳市福田区
项目规模：5159平方米
起始时间：2017.03
设计团队：陶惠娟、赵明利、徐源、濮蕾、卢晓雯、刘振科、陈雷、张碧文

项目背景

B201-0070宗地位于深圳市福田区景田片区，现状为停车场用地。在福田区快速发展建设的大背景下，项目基地仍处于未建设状态，土地价值尚未释放，亟需调整其功能定位以满足片区的发展需求。

在深圳市努力建设“全球一流湾区城市”、“一带一路”战略枢纽的大背景下，地块所在的福田区也提出了建设一流国际化中心城区和率先落实“四个全面”的首善之区，打造现代金融高地、专业服务高地、创新创业高地、人文智慧高地的发展目标。此外，根据上位规划的要求，项目基地所处片区将发展成为集居住、商业、办公为一体的综合性功能区。结合以上规划蓝图，本项目需顺应上位目标指引，优化空间资源配置，为项目基地提出明确的规划发展思路。

规划思路

基于项目基地的区位优势，以及良好的交通条件，对标上位规划对本片区的要求，依托广深港区域性产业聚合发展走廊以及福田中心区的建设机遇，明确本地块所处区域将发展总部经济、金融、商贸、会展和创新产业服务的功能。将本地块打造为集居住、商业、办公为一体的综合性功能区。

规划重点由以下四个部分组成：

（1）区域职能提升：项目基地处于福田区中心片区行政、商务的拓展区和香蜜湖金融与旅游休闲片区的衔接位置。应依托原有的中心职能，联动香蜜湖片区，并整合周边产业，形成共生互促区。在项目基地优先发展商务办公和商业为主的城市综合功能，充分发挥区域效应。

（2）功能品质升级：结合片区高质量高标准的商务发展定位，完善商业服务职能，形成以商务办公、公寓、酒店、医疗保健为主的城市综合功能。

（3）土地价值提升：项目基地紧邻香蜜湖更新改造重点片区，本次规划将对土地功能组织、流线设计、立体空间利用做出合理化设计，促进土地集约高效利用。

（4）城市形象优化：结合区域定位，项目基地位于城市主干路红荔路一侧，应优化红荔路城市发展轴的城市形象，建设具有片区标志性的建筑与环境形象，提升区域环境品质。

发展定位和设计理念

本次规划将响应福田区现状生活质量及未来发展目标，提升福田中心区景田片区的空间品质和生活需求，加强产业研发、高新企业入驻、公共配套力度，满足企业发展及市场需求，形成企业发展名片。因此，项目基地发展定位为：福田区乃至深圳市具有城市活力与魅力的集办公、酒店、商业、配套为一体的商业综合体，成为福田区商务标杆项目。

根据对项目基地的综合研究与目标定位，规划重点提出三个设计理念：

（1）土地集约，高效利用。土地资源紧缺容易导致地价上涨，进而抬高经营成本，造成用地功能单一和低效开发。为了避免此问题，本次规划在保留原有酒店功能的基础上，集中总部经济、智慧机器人研发与展示等多种产业，在空间上提取共性功能进行集约化布局，同时预留大量共享空间，以备置入更多公共参与性强的功能，从而实现土地的集约与高效利用。

（2）垂直空间，纵向复合。将城市功能引向高空发展，节约地面空间，形成“低区联系，高区对话”的空间格局。在低区裙房设置多处公共开放空间和屋顶花园，高区塔楼根据功能需要每隔数层设置一个可供2-3层共享的空中客厅，由低到高纵深发展，形成空间丰富、功能完备的“垂直城市”。同时，利用各类功能竖向叠加，使规划区内各功能竖向延伸，通过竖向交通完成空间的复合化利用。作为商务综合体，规划区将提供全面的服务功能，涵盖了办公研发、创意设计、总部经济、商业以及星级酒店等。

（3）合理布局，集约共享。因受限于企业规模，中小型企业客户通常难以拥有齐全的配套设施，例如培训、会议、阅览、食堂、会所等。在本次规划中，将这些功能集中设置于裙房和特定楼层，并通过预约时间的形式，使所有客户均能享受大型企业才能拥有的完备配套，从而减轻企业负担，提高办公品质，提高市场竞争力。

发展定位和设计理念
（1）根据上位规划，落实项目可实施性

本次规划综合现状建设情况、上位规划要求限制、福田区产业研究、规划政策引导以及调整影响分析等多方面的因素，从企业发展需求角度出发，结合总部经济发展模式，充分论证了地块的开发强度与可操作性。

（2）全面收集针对性研究数据，依据分析置入建筑功能，以满足未来发展需求

本次规划以产业研究先行，综合分析了深圳市办公类建筑的供求情况，以及产业转型新形势下企业总部对办公类建筑的需求新趋势，从实际情况出发，为企业量身打造发展空间，符合开发实施的要求。在功能配置和设计中，深入研究了总部经济与现代服务业的上下游产业链所需的复合的功能空间与配套设施，在规划方案中加入总部经济所需的中试研发与创意设计、现代服务业所需的文化创意设计以及满足企业需求的商业综合体。

（3）优化建筑方案，增加适合项目基地未来发展的配套方案设计

本次规划中不仅根据企业需求优化了建筑功能布局，还为远期发展增配了外部与内部慢行流线组织、车行交通组织、公共开放空间、海绵城市等方案设计，以顺应可持续发展的规划要求，打造低碳环保且满足企业需求的商业综合体。